Yer Gösterme Belgesi Zorunlu mu? Komisyonu Koruyan 7 Alan

Kadıköy'de Üç Gezdirme, Sıfır Komisyon

Mart 2026, Kadıköy. Bir danışman aynı alıcıya üç ayrı daire gezdiriyor. Alıcı "düşüneceğim" deyip ortadan kayboluyor.

İki ay sonra danışman tesadüfen öğreniyor: Alıcı, gezdirdiği dairelerden birini doğrudan mülk sahibiyle anlaşıp satın almış. Tapu devri çoktan bitmiş.

Dairenin bedeli 6 milyon TL'ydi. Alıcı ve satıcıdan toplam yüzde 4 hizmet bedeli 240.000 TL ediyordu. Danışmanın elindeyse birkaç WhatsApp mesajından başka hiçbir şey yok.

Türkiye'de Haziran 2026'da 107.723 konut satıldı. Bu işlemlerin bir bölümü, emeği geçen danışman devre dışı bırakılarak kapandı. Kaybedilen komisyonla korunan komisyon arasındaki fark, çoğu zaman tek bir imzalı kağıt: yer gösterme belgesi.

Bu yazıda o kağıdın hukuki gücünü, içine yazılması gereken alanları ve atlatıldığında işleyen tahsilat adımlarını bulacaksın. Hepsi 2026 mevzuatına ve güncel yargı pratiğine göre anlatılıyor.

Komisyonu Koruyan Üç Belge

Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesi net konuşuyor: Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz. Yargıtay bu şartı ispat kolaylığı değil, geçerlilik şartı olarak yorumluyor.

Yani sözlü "anlaştık, satılınca hallederiz" cümlesiyle komisyon davası kazanılmıyor. Sistemin üç temel belgesi var ve her biri farklı bir boşluğu kapatıyor.

Simsarlık (komisyon) sözleşmesi. İş sahibiyle imzalanır. Hizmet bedelini, oranını ve tarafların yükümlülüklerini yazılı hale getirir. Komisyon hakkının hukuki temeli budur.

Yer gösterme belgesi. Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'ne göre gösterme hizmeti bu belge düzenlenerek verilir. En az iki nüsha hazırlanır ve her alıcı veya kiracı için ayrı ayrı düzenlenir.

Hizmet ortaklığı sözleşmesi. İki işletme aynı işte çalışıyorsa paylaşım bu belgeyle yazılı hale gelir. Düzenlendiği gün iş sahibine bilgi verilir, bir örneği üç gün içinde gönderilir.

BelgeNeyi ispatlarDayanakSimsarlık sözleşmesiÜcret hakkını ve oranıTBK m.520Yer gösterme belgesiTaşınmazı senin gösterdiğiniTaşınmaz Ticareti YönetmeliğiHizmet ortaklığı sözleşmesiOfisler arası paylaşımıTaşınmaz Ticareti Yönetmeliği

Kritik bir ayrıntı: Gösterme hizmeti için ayrıca bedel talep edilemez. Bu belge para almak için değil, emeği tarihiyle birlikte kayda geçirmek için var.

Sahadaki tablo ise düşündürücü. Birçok danışman sözleşmeyi "iş bitince" imzalatmayı planlıyor, gösterimi de el sıkışmayla geçiştiriyor. İş bitince imzalanacak sözleşme hiçbir zaman imzalanmıyor; çünkü o aşamada karşı tarafın imza atmakta hiçbir çıkarı kalmıyor.

Yer Gösterme Belgesinde Hangi Bilgiler Olmalı? 7 Alan

Önce başlıktaki soruyu netleyelim: Yönetmeliğe göre gösterme hizmeti bu belge düzenlenerek verilir. Yani belge, işletme tarafı için tercih değil yükümlülük; müşteri için ise imza serbest ama gösterimin şartı yapılabilir.

Boş bir "gezdim, gördüm" imzası dava dosyasında zayıf kalır. Belgeyi mahkemede güçlü kılan, içindeki bilgi düzeni.

1 — Tarih ve saat. Gösterimin ne zaman yapıldığı, nedensellik bağının başlangıç noktasıdır.

2 — Taşınmazın açık kimliği. Adres tek başına yetmez. Mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasını yaz.

3 — Alıcının kimlik ve iletişim bilgisi. "O ben değildim" itirazını baştan kapatır.

Devamındaki dört alan da en az bunlar kadar kritik:

4 — İşletmenin yetki belgesi numarası. Belgeyi düzenleyenin yetkili işletme olduğunu gösterir.

5 — Gösterimi yapan danışmanın adı ve imzası. Ekip içinde emeğin kime ait olduğunu netleştirir.

6 — Hizmet bedeli maddesi. "Bu taşınmazın alımı veya kiralanması halinde yüzde X hizmet bedeli doğar" ibaresi, belgeyi sözleşme gücüne yaklaştırır.

7 — Alıcının imzası. İmzasız nüsha yalnızca senin beyanın olarak kalır.

Alıcı imzadan kaçınıyorsa bunu belgeye not düş. Gösterimi aynı gün SMS veya e-posta ile teyit ettir; elektronik iz de dosyaya girer.

Bir de standart meselesi var. Yedi alanı her danışmanın kendi el yazısına bırakırsan, ofiste yedi farklı belge dolaşır. Tek şablon hazırla, matbu bastır veya dijital form yap; kalite şansa kalmasın.

2026 Matematiği: Tek Belge Kaç Para Eder?

Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği hizmet bedelini satış bedelinin yüzde 4'üyle sınırlıyor. Uygulamada bu, alıcıdan yüzde 2 ve satıcıdan yüzde 2 olarak paylaşılıyor.

TCMB Konut Fiyat Endeksi Mayıs 2026'da yıllık yüzde 24,5 artışla 227,1 seviyesinde. Büyükşehirlerde ortalama bir satılık daire artık 4-6 milyon TL bandında dolaşıyor.

Bu tabloda tek bir devre dışı bırakılma vakası 160.000-240.000 TL kayıp demek. Yılda iki kez atlatılan bir danışman, yarım milyon TL'ye yakın emeğini sokakta bırakıyor.

Somut bir örnek üzerinden gidelim. Ümraniye'de 5 milyon TL'ye satılan bir dairede alıcı tarafın yüzde 2 hizmet bedeli 100.000 TL. Danışman atlatıldığında bu tutar, KDV'si ve emeğiyle birlikte buharlaşıyor.

Aynı danışmanın elinde imzalı yer gösterme belgesi varsa denklem değişiyor. İhtarname aşamasında dosyanın gücünü gören karşı taraf, çoğu zaman dava açılmadan masaya oturuyor.

Şimdi tersinden bak: Belge düzeni kurmanın maliyeti, matbu bir şablon ve gösterim başına iki dakika. Getirisi, yılda yüzbinlerce liralık alacağın ispat gücü. Sektörde bundan daha yüksek getirili ikinci bir "yatırım aracı" zor bulunur.

Atlatıldın: Tahsilat Merdiveni

Önce soğuk gerçek: Yargıtay'a göre yalnızca yer göstermek ücrete hak kazandırmaz. Komisyon, aracılık ettiğin satış fiilen kurulduğunda ve bu satış senin faaliyetine bağlanabildiğinde doğar.

Bu ikinci şartın adı nedensellik bağı. Yer gösterme belgesi, tam olarak bu bağın en güçlü ispat araçlarından biri.

Mahkeme şu zinciri arıyor: Taşınmazı sen tanıttın, alıcıyla satıcıyı sen buluşturdun ve satış bu temasın sonucunda kuruldu. Zincirin her halkasını tarihli bir kayıtla göstermen gerekiyor.

Satış, senin gezdirdiğin alıcıyla senin gösterdiğin taşınmazda gerçekleştiyse merdiven şöyle işliyor:

Adım 1 — Dosyanı topla. Simsarlık sözleşmesi, yer gösterme belgesi, mesajlaşmalar ve ilan kayıtları. Satışın gerçekleştiği bilgisini tarih ve işlem detayıyla not et.

Adım 2 — Noterden ihtarname çek. Kısa bir iskelet metin şöyle kurulur:

Sayın [Ad Soyad], [gösterim tarihi] tarihli yer gösterme belgesi ile tarafınıza gösterilen [mahalle/ada/parsel] taşınmazını [satış tarihi] tarihinde satın aldığınız öğrenilmiştir. [Sözleşme tarihi] tarihli simsarlık sözleşmesi uyarınca doğan [tutar] TL hizmet bedelinin tebliğden itibaren 7 gün içinde ödenmesini, aksi halde yasal yollara başvurulacağını ihtar ederim.

Metni kendi olayına uyarlarken mutlaka bir avukata kontrol ettir.

Adım 3 — İcra takibi veya dava. Ödeme gelmezse ilamsız icra takibi başlat. İtiraz gelirse süreç mahkemeye taşınır; karşı taraf tüketici konumundaysa parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti de devreye girebilir.

İki uyarı daha. Birincisi, alacak hakların zamanaşımına tabi; öğrendiğin gün harekete geç, dosyayı yıllarca bekletme.

İkincisi, ihtarnameye duygusal cümleler yazma. "Emeğime saygısızlık ettiniz" değil, tarih ve tutar konuşsun; hukuk dili kısa ve kuru sever.

Merdivenin her basamağında hakim aynı soruyu sorar: Kanıtın var mı? Cevap, belgeyi gösterim günü doldurup doldurmadığında saklı.

Kağıt Kaybolur, Kayıt Kaybolmaz

Saha gerçeği şu: Yer gösterme belgeleri torpido gözünde, klasör arasında, bazen ceket cebinde yaşıyor. Dava günü kurulan "belge vardı ama bulamıyorum" cümlesi, kazanılacak dosyayı baştan kaybettiriyor.

Çözüm iki katmanlı. Birincisi, imzalanan her belgeyi aynı gün telefonla tarayıp müşterinin dijital dosyasına eklemek.

İkincisi, gösterim geçmişini müşteri kaydıyla eşlemek: hangi müşteri, hangi taşınmazı, ne zaman, kiminle gördü. EmlakCRMx bu zinciri tek kayıtta tutuyor; müşteri kartında gösterim geçmişi, portföy kartında belge arşivi duruyor. İki yıl sonra gelen bir uyuşmazlıkta arama çubuğuna isim yazmak yetiyor.

Ekip çalışan ofislerde bunun bir boyutu daha var. Danışman ofisten ayrıldığında belgeler onunla birlikte kaybolmamalı; arşiv kişiye değil işletmeye ait olmalı.

Komisyon davaları yıllarca sürebilir. Hafıza o kadar dayanmaz; düzenli arşiv dayanır. Bugün imzalattığın belge, iki yıl sonraki davanın en değerli sayfası olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Alıcı yer gösterme belgesini imzalamak zorunda mı?

Hayır, kimse imzaya zorlanamaz. Ama sen belgeyi düzenleyip teklif etmekle yükümlüsün. İmzadan kaçınan alıcıyı gösterim öncesi SMS veya e-posta teyidiyle kayda al. En temiz çözüm, "belgesiz gösterim yok" kuralını ofis politikası yapmak; gerçekten alıcı olan kişi bu belgeden kaçmaz, kaçan zaten niyetini göstermiş olur.

Yer gösterme belgesi tek başına komisyon kazandırır mı?

Kazandırmaz. Ücret hakkı için yazılı simsarlık sözleşmesi, fiilen kurulmuş bir satış veya kiralama ve emeğinle sonuç arasında nedensellik bağı gerekir. Belge bu bağın en güçlü ispat araçlarından biridir. Yani tek başına yeterli değildir ama yokluğu çoğu davada telafi edilemez; diğer deliller genelde onun etrafında anlam kazanır.

Alıcı ile satıcı beni atlayıp kendi aralarında anlaştıysa ne yapabilirim?

Önce satışın gerçekleştiğini tarihiyle teyit et, sonra dosyanı topla: simsarlık sözleşmesi, yer gösterme belgesi, yazışmalar. Noter ihtarnamesiyle ödeme talep et; sonuç alamazsan icra takibi ve dava yolu açık. Yargı pratiğinde bu senaryo "emlakçıyı devre dışı bırakma" olarak biliniyor ve belge düzeni tam olan danışman lehine sonuçlanabiliyor.