Emlakçı Net Gelir Hesabı: 100.000 TL'den Ne Kalır?

Hesabı İlk Kez Kağıda Döken Danışman

Ankara'da 7 yıllık bir danışman geçen Ocak'ta masaya oturdu. Not defterinde yıl boyunca kapattığı satışların brüt toplamı 280.000 TL yazıyordu. Banka hesabına baktı. Aradaki fark 140.000 TL'yi geçiyordu.

"Nereye gitti bu para?" sorusu o geceye kadar hiç bu kadar net sorulmamıştı. Hesabı yapmak için kağıdı aldı, dört adımı yazdı. Sonuç onu şaşırttı.

Türkiye'deki aktif danışmanların büyük çoğunluğu brüt komisyon rakamını biliyor ama net geliri hiç hesaplamıyor. 100.000 TL üzerinden 2026 vergi dilimleri, ofis yapıları ve gerçek gider kalemleriyle adım adım bakalım.

Adım 1: Ofis Payı — Zaten Seninki Değildi

Türkiye'deki emlak ofislerinde komisyon geliri direkt danışmana geçmez. Önce ofis payı kesilir. Bu pay, ofisin sağladığı marka, portal erişimi, ofis alanı ve eğitim karşılığında alınır.

RE/MAX, Century 21, ERA gibi franchise zincirlerde bu pay genellikle yüzde 40-55 arasında. Küçük bağımsız ofislerde yüzde 25-35'e düşebilir.

Hesabı yüzde 45 oranıyla yapalım:
100.000 TL × %45 = 45.000 TL ofis payı
Kalan: 55.000 TL

5-8 yıl deneyimli danışmanlar bile franchise ofisin portföy havuzu ve marka tanınırlığı karşılığında bu payı ödemeye devam ediyor. Bağımsız ofis açmak ofis payını sıfırlıyor ama kira, sekreter ve altyapı maliyetleri kendi sırtta kalıyor.

Adım 2: Gelir Vergisi — 2026 Dilimleri

55.000 TL'ye sahipsin. Sıra vergide.

Türkiye'de emlak danışmanı ya serbest meslek makbuzu keser ya da ücretli çalışır. 2026 GVK 103. madde tarifesine göre 55.000 TL gelir ilk vergi dilimine (yüzde 15) giriyor.

Ücretli çalışan:
55.000 TL × %15 = 8.250 TL gelir vergisi
Kalan: 46.750 TL

Serbest meslek makbuzu kesenler:
Beyanname sürecine giriyor. Belgelenmiş mesleki giderleri (yakıt, telefon, amortisman) vergi matrahından düşebilir. Net kazanç düşükse vergi de düşüyor.

Ama şunu bil: Gider düşmek için fatura ve banka dekontu gerekiyor. Türkiye'de danışmanların büyük çoğunluğu mesleki giderlerini düzenli belgelemiyor. Belge yoksa indirim de yok.

Adım 3: SGK — Bağ-Kur mu, Sigortalı mı?

Pek çok danışman sigortasız ya da eksik primle çalışıyor. Ama bu tablo hızla değişiyor, denetimler artıyor.

Ücretli çalışıyorsan:
İşveren SGK'nın işveren payını karşılar, senden yalnızca yüzde 14 kesilir. 55.000 TL yıllık brüt gelirde yaklaşık 7.700 TL SGK kesintisi.

Serbest meslek (Bağ-Kur):
2026 yılında en düşük Bağ-Kur basamağı aylık yaklaşık 1.950 TL. Yıllık 23.400 TL — tamamı senden çıkıyor.

Serbest meslek senaryosunda:
Vergi sonrası kalan: 46.750 TL
Bağ-Kur: −23.400 TL
Ara toplam: 23.350 TL

100.000 TL brüt komisyonun yüzde 23'üne düşüldü. Masraflar henüz girmedi.

Adım 4: Operasyonel Giderler — Harcamadan Kazanamazsın

Aktif bir danışman para harcamadan işini sürdüremiyor. 2026 Türkiye gerçeklerine göre tipik yıllık gider tablosu:

Masraf KalemiAylıkYıllıkAraç (yakıt, sigorta, amortisman)3.500 TL42.000 TLCep telefonu faturası650 TL7.800 TLİlan portalleri (Sahibinden, Hepsiemlak vb.)950 TL11.400 TLMuhasebe / mali müşavir750 TL9.000 TLTemsil, kıyafet, ofis malzemeleri350 TL4.200 TLCRM yazılımı300 TL3.600 TLToplam6.500 TL78.000 TL

Bu giderler brüt 100.000 TL gelir üretmek için yapılıyor. Serbest meslek senaryosunda belgeli olanları beyannamede düşebilirsin; vergi matrahın küçülür. Ücretli çalışıyorsan gider indirimi senin değil, işverenin meselesi.

Üç Gerçek Senaryo

Tek hesap herkese uymuyor. Üç farklı profile göre bakalım.

Senaryo A: Yeni Başlayan, Büyük Franchise

Brüt komisyon: 100.000 TL
Ofis payı (%55): −55.000 TL → 45.000 TL
Gelir vergisi (%15): −6.750 TL → 38.250 TL
SGK (ücretli, %14): −6.300 TL → 31.950 TL
Kişisel giderler (toplu taşıma + telefon): −10.000 TL
Net: 21.950 TL / yıl → aylık 1.830 TL

Senaryo B: 5 Yıllık, Küçük Bağımsız Ofis

Brüt komisyon: 100.000 TL
Ofis payı (%30): −30.000 TL → 70.000 TL
Belgeli gider indirimi ile vergi matrahı 50.000 TL → vergi %15: −7.500 TL → 62.500 TL
Bağ-Kur: −23.400 TL → 39.100 TL
Kalan mesleki giderler: −22.000 TL
Net: 17.100 TL / yıl → aylık 1.425 TL

Senaryo C: 10 Yıllık, Düşük Ofis Payı + Belge Düzeni

Brüt komisyon: 100.000 TL
Ofis payı (%25): −25.000 TL → 75.000 TL
Tüm mesleki giderler belgeli, vergi matrahı 42.000 TL → vergi: −6.300 TL → 68.700 TL
SGK (ücretli, %14): −10.500 TL → 58.200 TL
Kalan giderler (amortisman sonrası): −18.000 TL
Net: 40.200 TL / yıl → aylık 3.350 TL

Üç senaryo da aynı soruyu soruyor: Aynı brüt komisyon, neden üç farklı sonuç veriyor? Cevap ofis payı müzakeresi, belge disiplini ve çalışma statüsü seçimi.

Net Geliri Artıran 4 Somut Hamle

1 — Performans kademesi müzakeresi
Yılda 3-4 satış kapattıktan sonra ofis payı yüzde 5 düşürülse, 100.000 TL komisyonda 5.000 TL doğrudan cebe giriyor.

2 — Gider belgesi disiplini
Her yakıt fişi, her fatura ödentisi kasaya konuluyor. Mali müşavirin beyannamede düştüğü her 10.000 TL gider 1.500 TL vergi tasarrufu anlamına geliyor.

3 — Doğru çalışma statüsü
Ücretli mi serbest meslek mi? Gelir düzeyine ve belgelenebilir gider miktarına göre bir muhasebeciye hesaplattır. Yanlış seçim yılda 5.000-8.000 TL fark yaratıyor.

4 — İlan maliyeti optimizasyonu
Hangi portal gerçek alıcı getiriyor, hangisi sadece para yiyor? EmlakCRMx çok kanallı ilan takibiyle hangi portaldaki yayının dönüşüm ürettiğini gösteriyor. Verimsiz portaldaki ilan ücretini kesmek yılda 3.000-5.000 TL kazandırıyor. Kendi işleminin gerçek komisyon rakamını görmek için komisyon hesaplama aracını kullanabilirsin — üyelik gerektirmiyor.

Sık Sorulan Sorular

Emlak danışmanı yıllık 100.000 TL komisyondan ne kadar vergi öder?

2026 GVK 103. madde tarifesine göre 100.000 TL brüt komisyonun ofis payı sonrası kalan 55.000 TL (yüzde 45 ofis payı varsayımıyla) ilk vergi dilimine giriyor. Ücretli çalışanda yüzde 15 stopaj uygulanıyor: yaklaşık 8.250 TL. Serbest meslek makbubu kesenler belgeli giderleri düşerek bu rakamı düşürebiliyor. Gider belgesi yoksa aynı yüzde 15 geçerli.

Ofis payı müzakere edilebilir mi?

Evet, çoğu ofiste performansa bağlı kademe sistemi var. Yılda belirli satış adedi veya ciro aşıldığında pay oranı düşüyor. Franchise sözleşmesinde bu kademeler genellikle yüzde 5-10 aralığında tanımlanmış. Müzakere için en güçlü koz geçmiş yılın satış adedi ve kapanış hızı verisi.

Serbest meslek mi, ücretli mi çalışmak daha avantajlı?

Düşük gelirde (yıllık 60.000 TL'ye kadar) ücretli çalışmak daha basit ve tahmin edilebilir. Yüksek gelirde ve belgeli giderleri olan danışman için serbest meslek beyannamesi vergi matrahını azaltabiliyor. Kesişim noktası yaklaşık yıllık 120.000-150.000 TL brüt gelir. Mali müşavire danışmadan karar vermek 5.000-10.000 TL'lik hata yapma riski taşıyor.