Emlakçı Web Sitesi Kaç Para? Site mi, Vitrin Sayfası mı?

Masaya Gelen Teklifin Yazmadığı Satırlar

Teklif tek sayfaydı. Üstte ajansın logosu, altta kalın harflerle bir rakam: "Kurumsal emlak web sitesi, 25.000 TL + KDV."

Volkan kâğıdı iki kez okudu. İlan modülü, harita, iletişim formu, mobil uyum; hepsi sayılmıştı. Yazmayanları fark etmesi birkaç ay sürdü.

Alan adının her yıl yenileneceği yazmıyordu. Barındırma ücretinin ayrı olduğu yazmıyordu. İlanları kimin gireceği, satılan evi kimin kaldıracağı hiç yazmıyordu.

Volkan tek başına çalışan bir emlakçı. Günü gösterimle, telefonla, tapuyla geçiyor. Akşam eve geldiğinde bir de siteye ilan girecek hali kalmıyor.

Aşağıda o teklifin arkasındaki hesabı bulacaksın. Emlakçı web sitesi gerçekten kaça mal oluyor, kime lazım, kime değil? Alternatif diye sunulan vitrin sayfası neyi yapıyor, neyi yapamıyor?

Emlakçı Web Sitesi 2026'da Kaça Mal Oluyor?

Hazır paketle yaklaşık 7.000 liradan, özel tasarımla 25.000 liradan başlıyor; yıllık giderler bunun üstüne geliyor. Rakamlar Eylül 2026'da ajansların ve alan adı firmalarının yayımladığı fiyatlardan derlendi. Resmî bir tarife olmadığı için aralık geniş.

Piyasada 999 liralık kampanyalar da var, yıllık 39.000 lirayı bulan paketler de. İkisi aynı ürün değil. Ucuz pakette hazır bir şablona adın yazılır; pahalı pakette tasarım sana özel çizilir.

Teklif alırken üç şeyi yazılı iste. Alan adı kimin üstüne kayıtlı olacak? İkinci yıl toplam ne ödenecek?

Üçüncü soru en önemlisi: ajansla yollar ayrılırsa site ve ilanlar kimde kalacak? Kiralık yazılımla kurulan sitede ödeme kesildiği gün site kapanır. Bunu bilerek girmekle sonradan öğrenmek arasında fark var.

Teklifteki Kalemler Ne Anlama Geliyor?

Tekliflerde sık geçen beş kalemin çoğu, sitenin çalışması için zaten olması gereken şeyler. Ayrı satır olarak yazılmaları, onları ek hizmet gibi gösteriyor. Sade karşılıkları şöyle:

İlk dördü pazarlık konusu bile olmamalı; bugün kurulan her sitede bulunması beklenir. Beşincisi ise bir kez yapılıp biten bir iş değil. "Arama motoru çalışması dahil" diyen teklifte neyin, kaç ay yapılacağı yazmalı.

Teklifte görünmeyen iki kalem de var: ilan girişi ve fotoğraf. Siteye konacak ilanları kim girecek, fotoğrafları kim yükleyecek? Cevap çoğu zaman "ofis" olur; yani iş yine emlakçının akşamına kalır.

Asıl Masraf Para mı, Bakım mı?

Bakım. Kurulum bir kez ödenir, bakım her hafta vakit ister. Emlak sitesinin yakıtı ilandır ve ilan durmadan değişir.

Yeni portföy geldiğinde ilan önce portala, sonra bir de siteye girilir. Fiyat değişir, iki yerde düzeltilir. Ev satılır, iki yerden kaldırılır.

Haftada beş ilan hareketi olan bir ofiste bu çift giriş ayda üç dört saat tutar. Yılda kırk saat, yani tam bir çalışma haftası. O hafta gösterime ayrılsa ne kazandırırdı, hesabı sana kalsın.

Güncellenmeyen site, olmayan siteden kötüdür. Ziyaretçi üç ay önce satılmış evi görür, arar, "satıldı" cevabını alır. O andan sonra sitendeki hiçbir ilana güvenmez.

İlanın geç girilmesinin satışa etkisi ilan yayın hızı yazısında rakamlarıyla var. Çift giriş, o gecikmenin en sık sebebi.

Üç Yılın Sonunda Toplam Ne Ödenir?

Hazır pakette yaklaşık 13.600 lira, özel tasarımda 31.600 lira; bakım ücreti ve paket yenilemesi hariç. Hesap, yukarıdaki tablodaki rakamların orta değerleriyle yapıldı. Fiyatların üç yıl sabit kaldığı varsayıldı; gerçekte artacaktır.

Bu rakamların yanına emek maliyetini de koymak gerekir. Yılda kırk saatlik ilan girişi, üç yılda yüz yirmi saat eder. Bir danışmanın üç haftalık mesaisi.

Karşılığında ne beklenmeli? Site üç yılda tek bir satış getirirse parasını çıkarır; dört milyonluk satışın yüzde ikisi 80.000 lira eder. Asıl soru, o satışın siteden geldiğinin nasıl bilineceği.

Ücretsiz Site Kurucular İş Görür mü?

Tanıtım sayfası için görür, ilan sitesi için görmez. İnternette ücretsiz site kurma araçları var; bir öğleden sonrada ofisi tanıtan sade bir sayfa çıkar. Adres, telefon, harita, birkaç fotoğraf.

Sınırları üç noktada belli olur. Ücretsiz sürümde adres, aracın adını taşır; kendi alan adı için ücretli pakete geçmek gerekir. Sayfanın altında çoğu zaman aracın reklamı durur.

Üçüncüsü ilan tarafı. Bu araçlar emlak için yapılmadı; oda sayısı, metrekare, fiyat süzgeci gibi alanları yoktur. Yirmi ilanı tek tek sayfa olarak girmek, kısa sürede bırakılan bir iş olur.

Yani ücretsiz araç, "internette bir adresim olsun" ihtiyacını karşılar. İlanları göstermek için başka bir çözüm gerekir.

Alan Adı Seçerken Nelere Bakılır?

Kısa, kolay söylenen ve ofisin tabelasıyla aynı olan ada. Alan adı, site kurulmasa bile alınmaya değer tek kalemdir. Yılda birkaç yüz liraya ofisin adını internette güvenceye alır.

Seçerken üç ölçüt yeter. Ad telefonda söylendiğinde yazılabilmeli; tire ve rakam karışıklık yaratır. Türkçe harf içermemeli, çünkü "ş" ile "s" arasında giden ziyaretçi yanlış adrese düşer.

Üçüncü ölçüt tutarlılık. Tabeladaki ad, kartvizitteki ad, harita kaydındaki ad ve alan adı aynı olmalı. Dört yerde dört ayrı yazım, arayan kişiyi de arama motorunu da şaşırtır.

Alan adı alındıktan sonra hemen site kurmak şart değil. Adres, harita kaydına ya da vitrin sayfasına yönlendirilebilir. Böylece kartvizitte ofisin kendi adresi yazar, arkada çalışan sayfa sonradan değiştirilebilir.

Kendi Sitendeki İlan da Kurallara Tabi mi?

Evet. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, internet ortamında ilan veren işletmeleri ayrıca düzenliyor ve mecra ayırmıyor. Portal için geçerli olan kural, kendi siten için de geçerli.

Buna göre yetki alınmamış taşınmaz siteye konamaz. İlanda yetki belgesi numarası ve işletme adı okunaklı biçimde yer almalı. Taşınmaz satılınca ya da yetki bitince ilan üç gün içinde kaldırılmalı.

İlanda yanıltıcı bilgi vermek de ayrıca yasak. Yönetmeliğin tam metni mevzuat bilgi sisteminde duruyor. Kendi siten, denetimin dışında bir alan değil.

Sosyal medya için kural daha da dar. Bakanlığın 2026 açıklamasına göre sosyal medyada yalnızca doğrulanmış ilanların bağlantıları paylaşılabiliyor. Sitendeki ilanı sosyal medyada paylaşmadan önce bunu hesaba kat.

İlan kurallarının bütünü ilan yönetimi yazısında anlatılıyor. Cezaların tutarı ise denetim yazısında tablo halinde var.

Site Sana Müşteri Getirir mi?

Kendi başına getirmez. Site bir dükkân; dükkânı açmak, sokaktan insan geçeceği anlamına gelmiyor. Ziyaretçiyi getiren şey içerik, harita kaydı ve tanınırlıktır.

Birisi arama motoruna "satılık daire" yazdığında karşısına büyük portallar çıkar. Tek danışmanlı bir ofisin sitesi o sıralamada onlarla yarışamaz. Yarışabileceğin yer kendi mahallen ve kendi adın.

Yani site, seni zaten duymuş kişinin seni bulduğu yerdir. Kartvizitindeki adres, tabeladaki adres, tavsiye edenin gönderdiği adres. Bu az bir şey değil; ama "site açtım, telefon yağacak" beklentisi gerçekçi değil.

Yeni müşteri arıyorsan önce ücretsiz olanı bitir. Harita kaydını doldurmak siteden önce gelir; nasıl yapılacağı Google İşletme Profili yazısında var. Portala bağımlılığı azaltmanın yolu ise bağımsız kanal yazısında altı aya yayılmış halde duruyor.

Site Satanların Haklı Olduğu Yer

Ajansları tümden haksız çıkarmak da doğru olmaz. Savundukları üç şeyin üçü de gerçek.

Birincisi sahiplik. Portaldaki ilan, portalın kurallarına tabidir; fiyat artar, kural değişir, emlakçı uyar. Kendi alan adı ise emlakçıya aittir ve kimse onu elinden almaz.

İkincisi itibar. Kurumsal bir müşteri ya da yurt dışından arayan bir alıcı, önce adını internette arar. Karşısına düzgün bir site çıkması güven verir.

Üçüncüsü uzun vade. Bugün yazdığın mahalle rehberi, üç yıl sonra da okunur. Portala ödediğin doping ise ay sonunda biter.

Sorun sitenin kendisinde değil, zamanlamasında ve beklentisinde. Bakımını yapamayacağın siteyi kurmak, kullanmayacağın spor salonuna üye olmaya benzer. Aidat düzenli çıkar, kilo yerinde durur.

Vitrin Sayfası Nedir?

Vitrin sayfası, emlak programının ofis adına açtığı hazır ilan sayfasıdır. Ayrı bir site kurulmaz; programa girilen ilanlardan seçilenler tek bir adreste listelenir. Adres müşteriye gönderilir, o da ilanları telefonundan gezer.

Siteden farkı, ayrı bir bakım istememesi. İlan bir kez girilir; fiyat değiştiğinde vitrinde de değişir. Ev satıldı olarak işaretlendiğinde vitrinden de kalkar.

Sınırı da baştan bilinmeli: vitrin bir internet sitesi değildir. Kendi alan adı olmaz, yazı yayımlanamaz, tasarım sıfırdan çizilemez. Hazır bir kalıbın içinde logo, renk ve ilanlar gösterilir.

Bu yüzden vitrini siteyle yarıştırmak yanlış olur. Biri dükkânın kendisi, diğeri müşterinin eline verilen katalog. Katalog dükkânın yerini tutmaz; ama dükkânı olmayan da katalogla iş görebilir.

Portal, Site ve Vitrin Aynı İşi mi Görür?

Hayır; üçü üç ayrı iş görür ve biri diğerinin yerini tutmaz. Karışıklık, üçünden de aynı sonucu beklemekten doğuyor.

Portal, emlakçıyı tanımayan alıcının onu bulduğu yerdir. Ev arayan kişi önce oraya bakar. Yeni müşterinin kapısı hâlâ portaldır ve bedeli de buna göre yüksektir.

Site, emlakçıyı duymuş kişinin onu araştırdığı yerdir. Güven ve itibar üretir. Emek verilirse uzun vadede aramalardan ziyaretçi de getirir.

Vitrin ise eldeki müşteriye ilan gönderilen yerdir. Yeni müşteri bulmaz; var olan müşteriyle işi hızlandırır ve ilgiyi ölçer. Üçünü rakip gibi değil, sıra gibi düşünmek gerekir.

Site mi, Vitrin mi? Karar Tablosu

Aşağıdaki tablo iki seçeneği yedi ölçüte göre yan yana koyuyor. Kararını verirken en çok önem verdiğin satırdan başla.

Tablonun dördüncü satırı kararı belirler. Arama motorundan müşteri çekmek istiyorsan vitrin bunu yapmaz; site ve içerik gerekir. İlanlarını müşteriye derli toplu göndermek istiyorsan site fazla gelir.

Vitrinin Yapamadıkları Neler?

Dört şey: aramada çıkmaz, adresi senin değildir, abonelikle birlikte kapanır ve içerik yayımlanamaz. Vitrini öven bir bölümden önce bunları bilmek hakkın.

Birincisi en önemlisi. EmlakCRMx vitrin sayfaları arama motorlarına kapalı tutuluyor; bu bilinçli bir tercih. Yani kimse aramayla vitrinine denk gelmez; adresi senin göndermen gerekir.

İkincisi adres. Sayfa, programın adresinin altında ofisinin adıyla açılır. Kartvizitine yazarsın ama "benim sitem" diyemezsin.

Üçüncüsü süreklilik. Abonelik biterse sayfa kapanır; müşteriye altı ay önce gönderdiğin bağlantı o gün çalışmaz. Dördüncüsü içerik: mahalle rehberi ya da yazı yayımlayacağın bir alan yoktur.

Bu dört eksik senin için önemliyse cevap belli: site kur. Önemli değilse okumaya devam et.

Kime Hangisi Yakışır?

Üç tip ofis var ve üçünün cevabı farklı.

Tek başına çalışan danışman: en kıt kaynağı vakittir. Bakımı yapılamayacak site kurulmaz; vitrin ve harita kaydı yeter. Bu profilin ihtiyaçları bağımsız danışman sayfasında ayrıca ele alınıyor.

İki ile beş danışmanlı butik ofis: marka kurmaya başladıysa kendi alan adı olmalı. Sade bir tanıtım sitesi ve ilanlar için vitrin birlikte iyi çalışır. Butik ofisin düzeni butik ofis sayfasında anlatılıyor.

İçerik üretmeye niyetli ofis: mahalle rehberi yazacak, video çekecek, aramadan müşteri bekleyecekse site şart. Ama bu bir yıllık bir iş. Üç ayda sonuç beklemek hayal kırıklığı getirir.

Ofis açma aşamasındaysan siteyi ilk aya koyma. Açılış bütçesinin kalemleri ofis açma maliyeti yazısında sıralı. Site, tabeladan ve yetki belgesinden sonra gelir.

Site Kurulacaksa İçinde Ne Olmalı?

Altı şey; fazlası süs, eksiği sorun. Karar siteden yana çıktıysa, teklif alırken bu listeyi masaya koymak işe yarar.

Güven veren bilgiler

• İşletmenin unvanı, açık adresi ve yetki belgesi numarası.

• Ekibin adı, fotoğrafı ve doğrudan telefonu.

• Müşteri yorumları; mümkünse harita kaydındaki yorumlara bağlantı.

İş gören bölümler

• Güncel ilanlar; satılan ilan aynı gün kaldırılacak şekilde.

• Tek dokunuşla arama ve mesaj düğmeleri.

• Form varsa, kişisel verilerin nasıl kullanılacağını anlatan aydınlatma metni.

Son madde sık unutuluyor. Ziyaretçiden ad ve telefon toplayan her form, kişisel veri işliyor demektir. Bu yükümlülüğün ayrıntısı veri güvenliği yazısında anlatılıyor.

Vitrin Bağlantısını Nerede Kullanırsın?

En çok birebir gönderimde. Müşteri "elinizde ne var" dediğinde tek tek fotoğraf atmak yerine bağlantı gönderilir. Kartvizite ve ofis camındaki afişe karekod olarak da konabilir.

Birden fazla ilanı tek seferde göndermek de mümkün. Müşteriye uygun altı daire seçilir, hepsi tek bağlantıda yollanır. Alt alta altı mesaj yerine tek mesaj gider.

Sosyal medyada ise dikkatli ol. Yukarıda anlatılan açıklamaya göre ilan paylaşımında doğrulanmış ilanın bağlantısı isteniyor. Vitrin bağlantısını ilan reklamı için değil, müşteriye özel gönderim için kullan.

Bir kural da vitrin için aynen geçerli: yetkin olmayan ilanı oraya koyma. Yetkin bittiğinde ilanı vitrinden de kaldır. Sayfanın aramada çıkmaması, kuralların dışında olduğu anlamına gelmez.

Hangi İlana Kaç Kişi Baktı?

Bunu vitrin söylüyor; siteyle arasındaki en büyük fark belki de burada. Kendi sitende ölçüm istiyorsan ayrıca kurman ve okumayı öğrenmen gerekir. EmlakCRMx vitrininde ölçüm hazır geliyor.

Panelde şunları görüyorsun: toplam görüntülenme, tekil ziyaretçi ve sayfada geçirilen ortalama süre. Telefon ve WhatsApp düğmelerine kaç kez basıldığı da ayrıca sayılıyor. Hangi ilanın ilgi gördüğü liste halinde çıkıyor.

Toplu gönderimde iş daha da netleşiyor. Müşteriye yolladığın paketin açılıp açılmadığını ve hangi ilana tıklandığını görüyorsun. "Baktınız mı" diye sormadan önce cevabı biliyorsun.

Vitrinde bir de "evimi sattırmak istiyorum" formu var. Ziyaretçi formu doldurduğunda sana bildirim geliyor. İlanlarını gezen kişi, günün birinde portföy sahibi olarak dönebiliyor.

Bu rakamların asıl faydası mülk sahibiyle konuşurken çıkıyor. "İlanınıza bu hafta kırk kişi baktı, altısı telefona bastı" cümlesi, "ilgi var" demekten çok daha fazlasını söyler. Rakamı olan emlakçı, fiyat konuşmasına da hazırlıklı girer.

Bunun Bedeli Ne?

Ayrı bir site ücreti yok; vitrin program aboneliğinin içinde geliyor. Paketler fiyatlandırma sayfasında duruyor. Otuz günlük denemede kart bilgisi istenmiyor.

Programı basın nasıl değerlendirmiş diye merak edersen Emlak Pencerem haberi arşivde duruyor. Yine de en sağlam değerlendirme kendi denemen. On ilanını vitrine al, bağlantıyı beş müşteriye gönder, bir hafta sonra rakamlara bak.

Program seçerken vitrinden başka nelere bakılacağı emlakçı yazılımı seçim rehberinde sıralanıyor. Fiyat tarafının hesabı CRM fiyatları yazısında var. Bedava görünen seçeneklerin gizli faturası ise ücretsiz program yazısının konusu.

Volkan'ın Kararı

Volkan teklifi çekmeceye koydu. Reddetmedi; erteledi. Önce harita kaydını doldurdu, sonra on iki ilanını vitrine aldı.

İlk hafta bağlantıyı dokuz müşteriye gönderdi. Yedisi açtı, üçü aynı daireye iki kez baktı. O daireyi ertesi hafta o üç kişiden birine gösterdi.

Alan adını yine de aldı; yılda birkaç yüz lira, adını kimseye kaptırmamak için. Siteyi, yazı yazacak vakti olduğu gün kuracak. Teklif hâlâ çekmecede duruyor.

Özet

• Eylül 2026 piyasa fiyatlarına göre hazır emlak sitesi paketleri 7.000 lira civarından, özel tasarım siteler 25.000 liradan başlıyor.

• Alan adı yenilemesi yılda 390–500 lira, orta ölçekli barındırma yılda yaklaşık 1.750 lira tutuyor.

• Emlak sitesinin asıl maliyeti bakımdır; ilanın portala ve siteye ayrı ayrı girilmesi küçük bir ofiste yılda yaklaşık kırk saat alır.

• Emlakçının kendi sitesindeki ilanlar da Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e tabidir; yetki belgesi numarası yazılmalı, satılan taşınmazın ilanı üç gün içinde kaldırılmalıdır.

• Vitrin sayfası arama motorlarında görünmez; bağlantıyla paylaşılan bir ilan sayfasıdır ve program aboneliği bitince kapanır.

• Arama motorundan müşteri çekmek isteyen ofis için site ve içerik gerekir; ilanlarını müşteriye derli toplu göndermek isteyen için vitrin yeterlidir.

Sık Sorulan Sorular

Emlakçının web sitesi olması zorunlu mu?

Hayır. Mevzuat emlak işletmesine web sitesi açma zorunluluğu getirmiyor. Zorunlu olan yetki belgesi, mesleki yeterlilik belgesi ve yönetmelikteki belgelerin düzenlenmesi.

Site açarsan kurallar devreye girer. Sitendeki her ilan, portaldaki ilanla aynı yükümlülükleri taşır. Açmamak serbest; açıp kuralsız kullanmak serbest değil.

Alan adını kimin üstüne almalıyım?

Kendi üstüne ya da şirketinin üstüne. Alan adı ajansın hesabında kayıtlıysa, ajansla yolunu ayırdığın gün adresin de elinden gidebilir. Bunu teklif aşamasında yazılı olarak netleştir.

Alan adını kendin satın alıp ajansa yalnızca kullanım yetkisi vermek en güvenli yol. Yenileme tarihini takvimine yaz. Yenilenmeyen alan adı boşa düşer ve başkası tarafından alınabilir.

Site ile vitrin birlikte kullanılır mı?

Evet, birçok ofis için en dengeli çözüm bu. Sitede ofisini, ekibini ve bölgeni anlatırsın; ilanlar için vitrine bağlantı verirsin. Böylece ilanı tek yerde güncellersin.

Bu düzende site sade kalır ve bakımı azalır. Yılda birkaç kez güncellenen bir tanıtım sitesi, her hafta ilan girilen bir siteden çok daha az emek ister.