Bakanlığın Altı Aylık Bilançosu
232 işletme. 28.312.334 lira.
Ticaret Bakanlığı'nın 2026'nın ilk altı ayında emlak sektörüne yazdığı cezanın özeti bu. Rakamlar temmuz sonunda basına yansıdı. En sık rastlanan aykırılık yetki belgesi olmadan çalışmaktı: 136 işletme, 22.550.000 lira.
Gülay Hanım haberi sabah çayını içerken okudu. Üç danışmanlı bir ofisin sahibi; yetki belgesi duvarda asılı, vergisini öder, işini bilir. "Bizimle ilgisi yok" deyip telefonu bıraktı.
Sonra aklına kışın ayrılan danışman geldi. Çıkışını sisteme bildirmiş miydi? Satılan dairenin ilanı portaldan kalkmıştı; peki ya ofisin sosyal medya hesabındaki paylaşım?
Dosya dolabını açtı. İki yıl önceki bir satışın yetkilendirme sözleşmesini aradı, bulamadı. Yetki belgesi olan ofis ile denetime hazır ofis aynı şey değilmiş.
Hesabı tamamlayalım. Yetkisizler çıkınca geriye 96 işletme ve 5.762.334 lira kalıyor. Yetki belgesi olduğu halde ceza alan ofis başına ortalama 60.000 lira.
Emlak Ofisini Kim, Hangi Yetkiyle Denetliyor?
Ticaret Bakanlığı denetliyor; yetkisini çoğunlukla il müdürlükleri eliyle kullanıyor. Dayanak, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile 6585 sayılı Kanun. Cezayı yazan makam da Bakanlık.
Belediyelerin de bir rolü var. Yönetmelik, Bakanlık istediğinde yetkili idarelerin ön inceleme yapmasını öngörüyor. İnceleme sonucu on gün içinde il müdürlüğüne bildiriliyor.
Bu denetimi iş yeri ruhsatı kontrolüyle karıştırma. Zabıtanın ruhsat kontrolü ayrı bir konu; burada bakılan şey mesleğin kuralları. Yani sözleşmelerin, ilanların, belgelerin ve danışman kayıtların.
Kişisel verilerle ilgili denetim de ayrı bir kapı. Müşteri bilgilerinin nasıl saklandığına Ticaret Bakanlığı değil, Kişisel Verileri Koruma Kurumu bakıyor. O tarafın soruları veri güvenliği yazısında ayrıca işlendi.
Denetim Neden Kapını Çalar?
Üç yoldan biriyle: ihbar, ilan taraması ya da planlı denetim. Bakanlık açıklamasına göre "Yetkisiz İşletme İhbar Modülü" bu yılki denetimleri hızlandırdı. Yani kapıyı çoğu zaman bir şikâyet açıyor.
Şikâyet eden kim olabilir? Komisyonda anlaşamadığın bir müşteri, ilanı yayından kalkmayan bir mülk sahibi ya da rakip bir ofis. Hepsi birkaç dakikada bildirim yapabiliyor.
İlan tarafı ise elektronik olarak izleniyor. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, ilanı verenin yetkili olup olmadığını kontrol ediyor. Sosyal medya paylaşımları da bu yıl denetimin kapsamına girdi.
Buradan çıkan sonuç şu: denetim bir kura değil. Çoğu zaman bir işin ters gitmesinin ardından geliyor. Düzgün kapatılmış dosya, en iyi denetim sigortası.
Denetimde Bakılan 9 Nokta
Bakanlığın yayımladığı resmî bir kontrol formu bulamadım; denetim yönetmelikteki yükümlülükler üzerinden yürüyor. Aşağıdaki dokuz başlık o yükümlülüklerin dökümü. Tabloyu yazdırıp dosya dolabının kapağına asabilirsin.
#Bakılan noktaHazır olması gereken1Yetki belgesiGüncel unvan ve adresle düzenlenmiş belge2İş yeriİkamet için kullanılmayan, başka ticari iş yapılmayan ofis3Danışman kayıtlarıBilgi sistemine bildirilmiş, mesleki yeterlilik belgeli ekip4Yetkilendirme sözleşmeleriHer portföy için yazılı, imzalı, süresi belli sözleşme5DosyalamaHer sözleşme için ayrı dosya, en az beş yıl saklama6Taşınmaz gösterme belgeleriHer alıcı için ayrı, imzalı belge7Aracılık sözleşmeleriSatış ve kiralamada en az üç nüsha sözleşme8İlanlarYetkili olunan taşınmaz, zorunlu bilgiler, zamanında kapatma9Hizmet bedeliSatışta yüzde dört, kirada bir aylık kira tavanı
Dokuz satırın altısı kâğıtla ilgili. Yani denetimin büyük kısmı, yaptığın işi belgeleyip belgeleyemediğine bakıyor. İşi doğru yapıp kâğıdını tutmayan ofis, denetimde yanlış yapmış gibi görünür.
Yönetmeliğin tam metni mevzuat bilgi sisteminde duruyor. Yetki belgesiyle ilgili temel sorular için Bakanlığın sıkça sorulan sorular belgesi de işe yarar.
Yetkilendirme Sözleşmesinde En Sık Hangi Alan Eksik Kalıyor?
Sözleşmenin süresi ve taşınmazın bilgileri. Yönetmelik, yetkilendirme sözleşmesinde bulunması gereken asgari bilgileri tek tek sayıyor. Matbu kâğıtta boş bırakılan her satır, denetimde eksik sayılabilecek bir alan.
Taraflarla ilgili bilgiler ilk grupta. İşletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve sorumlu emlak danışmanının imzası yer almalı. Mülk sahibinin adı, kimlik numarası ve imzası da öyle.
İkinci grup işin kendisi. Verilecek hizmetler, hizmet bedeli, tarafların hak ve yükümlülükleri ile sözleşmenin süresi yazılmalı. Süre için bir üst sınır yok; ama süresiz bırakmak da olmaz.
Üçüncü grup taşınmazın bilgileri. Tapu kaydı, büyüklüğü, yaşı, oda sayısı, üzerinde ipotek ya da haciz bulunup bulunmadığı. Bilgi resmî kayıttan alınamıyorsa mülk sahibinin yazılı beyanı esas alınıyor.
Bu son cümle seni de korur. Mülk sahibi yanlış bilgi verdiyse sorumluluk ona aittir; yeter ki beyanı yazılı olsun. Sözlü bilgiyle doldurulan sözleşme, yanlış çıktığında senin hatan görünür.
Hizmet Bedelinde Hangi Hatalar Ceza Getirir?
Tavanı aşmak, aynı iş için iki bedel almak ve gösterim için ücret istemek. Üçü de yönetmelikte açıkça yazıyor. Pazarlık sırasında söylenen bir cümle, sonradan şikâyetin konusu olabiliyor.
Satışta tavan, satış bedelinin yüzde dördü; KDV hariç. Kiralamada bir aylık kira bedeli; yine KDV hariç. Bu tutarlar iki tarafın toplamı için geçerli.
Aksi kararlaştırılmadıkça bedel taraflar arasında eşit paylaşılıyor. Alıcıyla da satıcıyla da ayrı sözleşme yapmış olman tavanı değiştirmiyor. İki sözleşme, iki ayrı bedel anlamına gelmiyor.
Bir kural daha var: taşınmazı göstermek için para istenemez. "Gezdirme ücreti" adıyla alınan her tutar kurala aykırı. Rakamı müşteriye söylemeden önce komisyon hesaplama aracıyla kontrol etmek iki dakikanı alır.
Dosya Düzeni: Beş Yıl Kuralı Ne İstiyor?
Her yetkilendirme sözleşmesi için ayrı bir dosya açmanı ve o dosyayı en az beş yıl saklamanı istiyor. Dosya fiziksel olabilir, elektronik de olabilir; yönetmelik ikisine de izin veriyor. Dosyaya yalnız sözleşme değil, o iş için düzenlenen bütün belgeler girer.
Pratikte bir dosyada şunlar bulunur: yetkilendirme sözleşmesi, gösterme belgeleri ve aracılık sözleşmesi. Varsa hizmet ortaklığı sözleşmesi de eklenir. Satış bittiğinde dosya kapanır ama atılmaz.
Beş yıl uzun bir süre. 2026'da kapattığın satışın dosyası 2031'e kadar dolabında duracak. Ofis taşınsa da, danışman ayrılsa da, bilgisayar değişse de.
En sık görülen açık şu: sözleşme var ama danışmanın çantasında. Danışman ayrılınca dosya da gidiyor. Bunun önüne geçmenin yolları danışman ayrılığı yazısında anlatılıyor.
Elektronik saklamada bir uyarı: taranmış kopya, ıslak imzalı aslın yerini her durumda tutmaz. İmza tartışması çıkarsa asıl belge istenir. Aslı nerede duruyorsa dosyaya not et.
İlan Cephesinde En Sık Hangi Hata Yapılıyor?
Satılmış ya da yetkisi bitmiş taşınmazın ilanını yayında unutmak. Yönetmelik bu konuda açık bir süre veriyor: üç gün. Taşınmaz satılır, kiralanır ya da sözleşmen sona ererse ilanı üç gün içinde kapatman gerekiyor.
Diğer üç kural da kısa. Yetkin olmayan taşınmaza ilan veremezsin. İlanda yetki belgesi numaran ve işletmenin adı okunaklı biçimde yer almalı; ilan sözleşmeye aykırı bilgi içermemeli.
Sosyal medya bu yılın yeni başlığı. Bakanlık açıklamasına göre sosyal medya hesaplarında yalnızca doğrulanmış ilanların bağlantıları paylaşılabilecek. Doğrulanmamış ilan paylaşımı için aykırılık başına 286.206 liralık ceza duyuruldu.
Aynı dönemde bir sosyal medya şirketine de ceza kesildi. Yani konu yalnızca emlakçının değil, platformun da sorumluluğu sayılıyor.
İlan düzeninin bütünü ilan yönetimi yazısında işlendi. Sosyal medyanın gerçekte ne getirdiği ise Instagram yazısının konusu.
Danışman Bildirimi Kaç Gün İçinde Yapılmalı?
On gün içinde. Danışmanın işe başladığı ve işten ayrıldığı tarih, bu süre içinde bilgi sistemine girilmeli. Sözleşmeli işletmelerle ilgili değişiklikler için de süre aynı.
Bu kural küçük ofislerde sık atlanıyor. Danışman cuma günü ayrılır, pazartesi yerine yenisi başlar, sisteme giren olmaz. Altı ay sonra sistemde görünen ekip ile ofisteki ekip birbirini tutmaz.
Danışmanın yalnızca bildirilmesi yetmez. Satış ve pazarlama personelinin Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi olmalı. İşletmeyle arasında iş sözleşmesi de bulunmalı.
İşe alım sürecini baştan doğru kurmak bu yükü hafifletir. Evrak listesini ilk gün tamamlayan ofis, ayrılık günü de ne yapacağını bilir. Konunun insan tarafı danışman işe alımı yazısında anlatılıyor.
Sözleşmeli İşletmeyle Çalışan Ofisin Ek Sorumluluğu Var mı?
Var; sözleşmeli işletmenin hatası, bağlı olduğu ofise de yazılabiliyor. Bünyesinde kendi belgesiyle çalışan danışmanları barındıran ofisler için bu madde önemli. Yönetmelik iki tarafı birbirine bağlıyor.
Sözleşmeli işletmenin imzaladığı yetkilendirme ve aracılık sözleşmeleri, bağlı olduğu ofisin sorumlu emlak danışmanınca kontrol edilerek imzalanıyor. Yani o kâğıtta ofisin de imzası var. Kontrol edilmeden atılan imza, hatayı paylaşmak demek.
Aykırılık ofisin kontrolündeki bir konudaysa ceza iki tarafa ayrı ayrı kesiliyor. Ofisin yetki belgesi iptal edilirse, ona bağlı sözleşmeli işletmelerin belgeleri de iptal oluyor. Bir sözleşmeli işletme aynı anda birden fazla ofisle de çalışamıyor.
Bu modelle büyüyen ofis, büyüdükçe denetim yükünü de büyütüyor. On sözleşmeli işletme, on ayrı dosya düzeni anlamına geliyor. Ekip büyütürken komisyon paylaşımının nasıl kurulacağı prim sistemi yazısında anlatılıyor.
2026'da Cezalar Ne Kadar?
Yönetmeliğe aykırılıkta her bir aykırılık için 28.620 liradan 858.620 liraya kadar. Tutarlar 6585 sayılı Kanun'un 18. maddesine dayanıyor ve her yıl yeniden değerleniyor. 2026 rakamları 20 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı.
Durum2026 tutarıYönetmeliğe ve mesleki kurallara aykırılık (her aykırılık için)28.620 – 858.620 TLDenetimde bilgi ve belge vermemek, denetimi engellemek143.102 – 715.516 TLDoğrulanmamış ilanı sosyal medyada paylaşmak (Bakanlık açıklaması)286.206 TL
"Her bir aykırılık için" ifadesine dikkat. Beş eksik sözleşme tek ihlal sayılmayabilir; beş ayrı aykırılık olarak değerlendirilebilir. Alt sınırdan bile hesaplasan 143.100 lira eder.
Cezanın tutarını Bakanlık belirliyor. Kanun; aykırılığın ağırlığına, tekrarına ve elde edilen menfaate bakılmasını söylüyor. Alt sınırla üst sınır arasındaki otuz katlık fark bu takdir payından geliyor.
İkinci satır gözden kaçmasın. Denetimde istenen belgeyi vermemek, belgenin eksik olmasından daha pahalıya patlayabiliyor. "Evrak muhasebecide" cevabı bir savunma sayılmaz.
Yetkisiz Çalışmak Kaça Patlıyor?
İlk altı ayın rakamlarına göre işletme başına ortalama 165.000 liraya. 136 yetkisiz işletmeye toplam 22.550.000 lira ceza kesildi. Yetki belgeli ofislerin ortalamasının neredeyse üç katı.
"Yetkisiz" deyince akla yalnızca tabelasız çalışanlar gelmesin. Belgesi iptal edildiği halde devam eden ofis de yetkisizdir. Bağlı olduğu işletmenin adresinden başka yerde çalışan sözleşmeli işletme de belgesini kaybeder.
En sık görülen durum şu: danışman ofisten ayrılır, kendi adına ilan vermeye başlar. Belgesi yoktur ama eski ofisin müşterileri onu tanır. İlk şikâyette yetkisiz çalışmanın cezasıyla karşılaşır.
Ofisinden ayrılan danışmanın ne yaptığını takip etmek senin işin değil. Ama ayrılığı on gün içinde sisteme bildirmek senin işin. Bildirilmeyen ayrılıkta o kişi, kayıtlarda hâlâ senin danışmanın olarak görünür.
Yeni ofis açacak olan için yol belli. Belge, oda kaydı, mesleki yeterlilik ve iş yeri şartları tamamlanmadan ilan verilmez. Açılışın bütün kalemleri ofis açma yazısında sıralı.
Asıl Yaptırım Para mı, Yetki Belgesi mi?
Yetki belgesi. Para cezası ödenir ve unutulur; belgenin iptali ise mesleği durdurur. Yönetmeliğe göre aykırılık verilen sürede giderilmezse belge iptal ediliyor.
Aynı takvim yılı içinde tekrarlanan aykırılık da iptal sebebi. Bakanlığın verdiği süre on günden az olamıyor. Yani ilk uyarı bir fırsat, ikincisi tehlike.
İptalin bedeli ağır. Belgesi bu yolla iptal edilen işletmeye bir yıl boyunca yeni belge verilmiyor. İşletme sahibinin diğer işletmeleri de bu yasağın içinde.
Bir yıl tabelayı indirmek ne demek? Portföy dağılır, danışmanlar gider, müşteriler başka ofise geçer. Yıllarını verdiğin ofisin değeri, ofis devri yazısında hesaplandığı gibi bir yılda erir.
"Bana Bir Şey Olmaz" Diyen Haksız mı?
Tamamen haksız değil; rakamlar onu kısmen doğruluyor. 2023'te yetki belgeli işletme sayısı 47 bini geçmişti. Altı ayda ceza alan 232 işletme, bu sayının binde beşi kadar.
Yani bu yıl ceza alma ihtimalin düşük. Bunu saklamanın anlamı yok. Ama iki şey bu rahatlığı bozuyor.
Birincisi, ihtimal düşük ama bedel yüksek. 60.000 liralık ortalama ceza, küçük bir ofisin birkaç aylık kirası. İkincisi, denetim artık rastgele gelmiyor; şikâyetle geliyor.
Asıl gerekçe ise denetim değil. Düzgün tutulan dosya, komisyon anlaşmazlığında seni kurtaran delildir. İmzalı gösterme belgesi olmayan danışman, emeğini ispatlayamaz.
Kuralları devlet için değil, kendi alacağın için tut. Dosya düzeni denetim gelmese bile karşılığını veriyor. Bunun en açık örneği tek yetki sözleşmesi yazısında ve yer gösterme belgesi yazısında duruyor.
Yarım Günlük Öz Denetim Planı
Kendi ofisini denetlemek yarım gün sürer. Aşağıdaki sırayla ilerle; her adımın sonunda eksikleri tek listeye yaz.
Birinci saat: belgeler
Yetki belgesindeki unvan ve adres güncel mi, kontrol et.
Bilgi sistemindeki danışman listesini ofisteki ekiple karşılaştır.
Her danışmanın mesleki yeterlilik belgesinin kopyasını dosyala.
İkinci ve üçüncü saat: dosyalar
Aktif her portföy için yetkilendirme sözleşmesi var mı, say.
Son on iki ayda kapanan satışların dosyalarını tek tek aç.
Eksik imzaları ve eksik gösterme belgelerini not et.
Dördüncü saat: ilanlar
Portallardaki ilanlarını aktif portföy listenle karşılaştır.
Satılmış ya da yetkisi bitmiş ilanları hemen kapat.
Sosyal medya hesaplarındaki eski ilan paylaşımlarını gözden geçir.
Çıkan eksik listesi uzun olabilir; moralini bozmasın. Önemli olan eksikleri denetimden önce senin bulman. İlk öz denetimden sonra bu işi üç ayda bir tekrarla.
Portföy tarafının bütününü düzene sokmak istersen portföy yönetimi rehberi adım adım gidiyor. Öz denetim, o düzenin kontrol günü.
Denetim Günü Kapı Çalındığında Ne Yapılır?
Sakin kal, kimlik ve görev belgesini gör, istenen evrakı sırayla sun. Denetim görevlisi işini yapıyor; tartışmak süreci hızlandırmaz. Yukarıdaki tabloya göre en pahalı hata, belge vermemek.
Evrak o an elinde değilse bunu açıkça söyle ve ne zaman getirebileceğini belirt. "Bulamıyorum" ile "yarın sabah teslim ederim" arasında fark var. Verdiğin sözü de tut.
Tutanağı imzalamadan önce oku. Yazılanlar yaşananla uyuşmuyorsa itirazını tutanağa yazdır. Bir kopyasını iste ve dosyana koy.
Eksiklik tespit edilirse sana süre verilecek. O süreyi son güne bırakma. Eksikliği giderdiğini belgeleyip il müdürlüğüne yazılı olarak bildir.
Dokuz Noktanın Takibini Kim Yapacak?
Dokuz noktanın hiçbiri zor değil; zor olan, hepsini aynı anda akılda tutmak. Portföy sayısı otuzu geçtiğinde hangisinin sözleşmesi bitti, hangisinin ilanı açık kaldı, bilemezsin. Kurallar basit, takip ağır.
EmlakCRMx bu takibin dört parçasına yardım ediyor. İlki evrak: programın evrak bölümünde yedi hazır şablon var. Yetkilendirme sözleşmesi, yer gösterme tutanağı ve aracılık sözleşmeleri bunların arasında.
İkincisi sözleşme arşivi. Sözleşmenin tipini, süresini ve taraflarını giriyor, taranmış dosyasını yüklüyorsun. Süresi yaklaşan ve süresi dolmuş sözleşmeler ayrı ayrı listeleniyor.
Arşivde "aslı nerede" diye bir alan da var; ıslak imzalı kâğıdın durduğu klasörü oraya yazıyorsun. Kayıt silinmiyor, arşive alınıyor. Beş yıl kuralının istediği düzen bu.
Üçüncüsü gösterim kaydı. Her gösterim müşterisiyle, portföyüyle ve tarihiyle kaydediliyor. Hangi evi kime ne zaman gösterdiğin, ilanın ve müşterinin sayfasında duruyor.
Dördüncüsü hatırlatma. İlan kapatma gibi işleri görev olarak giriyorsun; günü gelince karşına çıkıyor. Portföyü "satıldı" yaptığında programın vitrinindeki ilan da yayından kalkıyor.
Sınırları da söyleyelim. Portallardaki ilanı kapatmak yine sana kalıyor; program bunu senin yerine yapmıyor. Islak imzalı asıllar da dolabında duracak; taranmış kopya aslın yerini tutmuyor.
Portföy tarafı portföy yönetimi sayfasında, paketler fiyatlandırma sayfasında anlatılıyor. Deneme otuz gün sürüyor ve kart bilgisi istenmiyor. Öz denetimde çıkan eksik listesini ilk hafta görev olarak girmek iyi bir başlangıç.
Gülay Hanım'ın Cumartesisi
Gülay Hanım o cumartesi ofisi kapattı ve dolabı boşalttı. Dört saatte on bir eksik buldu. İki kayıp sözleşme, bir bildirilmemiş ayrılık, sekiz açık kalmış ilan.
Pazartesi sabahı ilanları kapattı, ayrılığı sisteme girdi. Kayıp sözleşmeler için mülk sahiplerini aradı. Biri yeniden imzaladı, diğerinin dosyasına durumu yazdı.
Akşam haberi bir daha açtı. 232 rakamı yerinde duruyordu. Bu kez telefonu bırakırken aklına gelen bir dosya olmadı.
Özet
Ticaret Bakanlığı 2026'nın ilk altı ayında emlak sektöründe 232 işletmeye toplam 28.312.334 lira idari para cezası uyguladı.
En sık aykırılık yetki belgesiz faaliyetti: 136 işletmeye 22.550.000 lira ceza kesildi.
2026'da Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e aykırılığın cezası, her bir aykırılık için 28.620 lira ile 858.620 lira arasında.
Denetimde bilgi ve belge vermemenin 2026 cezası 143.102 lira ile 715.516 lira arasında.
Yetkilendirme sözleşmeleri ve bağlı belgeler en az beş yıl saklanmalı; taşınmaz satılınca ya da yetki bitince ilan üç gün içinde kapatılmalı.
Aykırılık verilen sürede giderilmezse ya da aynı yıl tekrarlanırsa yetki belgesi iptal edilir; iptalden sonra bir yıl yeni belge verilmez.
Sık Sorulan Sorular
Evden çalışan emlakçı yetki belgesi alabilir mi?
Hayır. Yönetmelik, taşınmaz ticareti yapılan iş yerinin ikamet amacıyla kullanılmasını yasaklıyor. Aynı iş yerinde başka bir ticari faaliyet de yürütülemez.
Tek başına çalışmak isteyenler için sözleşmeli işletme yolu var. Yetki belgeli bir işletmeyle sözleşme yapıp onun iş yerinde, kendi belgenle çalışabilirsin. Bu modelde işletmenin adresinden başka bir yerde faaliyet göstermek belge iptaline yol açar.
Yetki belgesi kaç yılda bir yenilenir?
Belgenin bir süresi yok. İnternette sıkça geçen "beş yıl geçerlidir" bilgisi eski metne dayanıyor. Belge, içindeki bilgiler değiştiğinde güncelleniyor.
Nisan 2026 değişikliğiyle kural netleşti. Unvan ya da işletme adı değişirse belge yenileniyor, diğer bilgiler değişirse tadil ediliyor. İki durumda da başvuru süresi on gün.
Kesilen cezaya itiraz edebilir miyim?
Evet. İdari para cezasına, tebliğden itibaren on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurarak itiraz edebilirsin. Süre kısa; tebligat gelince vakit kaybetme.
Cezayı kanun yoluna başvurmadan önce ödersen dörtte bir indirim uygulanıyor. Peşin ödemek itiraz hakkını ortadan kaldırmıyor. Tutarı yüksek cezalarda karar vermeden önce bir avukata danış.
