Aynı Daire, Altı Emlakçı, Üç Farklı Fiyat

Çankaya'da 4+1 bir daire, geçen kış portalda altı ayrı ilanla listelendi. Üç farklı fiyat vardı: 7,9 milyon, 8,2 milyon ve 8,5 milyon.

Ciddi bir alıcı üç ilanı da gördü ve tek bir sonuç çıkardı: "Bu ev sahibi çaresiz, en düşükten de aşağı çekerim." Verdiği teklif 7,4 milyondu.

Daire dokuz ay satılmadı. Sonunda tek danışmanla, tek fiyatla ve profesyonel fotoğraflarla yeniden çıktı; yedi haftada alıcı buldu.

Açık yetkinin faturası genelde böyle kesiliyor: mülk sahibi "herkes satsın, kim satarsa" derken, alıcının gözünde pazarlık zeminini kendi eliyle çökertiyor.

Tek yetki bu tablonun ilacı. Ama yanlış kurgulanmış bir tek yetki sözleşmesi, danışman için imzasız defterden daha tehlikeli olabiliyor.

Tek Yetki Nedir, Açık Yetkiden Farkı Ne?

Tek yetki, mülk sahibinin belirli bir süre boyunca satış veya kiralama işini yalnızca senin işletmene emanet etmesi. Açık yetkide aynı taşınmaz üzerinde birden çok emlakçı aynı anda çalışır; kim önce kaparsa komisyon onundur.

Yasal zemin de net: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak hizmetinin yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını şart koşuyor. Sözlü "sen sat abi" yetkisi, uyuşmazlık gününde yok hükmünde.

Şubat 2026'dan beri işleyen EİDS düzeni bu farkı iyice görünür kıldı. Satılık ilan ancak mülk sahibinin elektronik onayıyla yayınlanabildiği için, tek yetki artık kâğıt üstünde bir tercih değil; ilan ekosisteminin resmi hâli.

Alıcı tarafındaki karşılığı da net. Tek ilan, tek fiyat, tek muhatap gören alıcı, pazarlığa "çaresizlik indirimi" beklentisiyle değil, gerçek piyasa değeri üzerinden oturuyor.

İki modelin gündelik farkı şöyle özetlenir:

KonuAçık YetkiTek Yetkiİlan görünümüÇok ilan, çelişen fiyatlarTek ilan, tek fiyatPazarlama yatırımıKimse bütçe ayırmazÇekim, video, reklam rasyonelAlıcı algısı"Sahibi çaresiz""Değerinde ev, ciddi süreç"EİDS onay yüküHer emlakçıya ayrı onayTek elektronik onayKomisyon güvencesiKim önce kaparsaSözleşme + gösterme belgesiyle korunur

Tablo mülk sahibine de gösterilecek kadar sade; ikna görüşmesine yanında götür.

"En Fazla 3 Ay" Efsanesi: Mevzuat 2020'de Değişti

İnternette tek yetki arayan herkesin karşısına aynı bilgi çıkıyor: "Yetkilendirme sözleşmesi en fazla üç ay yapılır." Bu bilgi güncel değil.

Üç aylık süre kuralı yönetmeliğin 2018 tarihli ilk metnindeydi. 14 Ekim 2020'de yapılan değişiklik bu sınırı kaldırdı; bugünkü metin yalnızca sözleşmede sürenin yazılmasını istiyor. Üst sınırı taraflar belirliyor.

Piyasada yaygın pratik 3-6 ay. Kısa süre mülk sahibine güven veriyor, uzun süre pazarlama yatırımını anlamlı kılıyor; ikisinin dengesi taşınmazın türüne göre kurulur.

Senin için kritik olan süre pazarlığı değil, sürenin net yazılması. Başlangıç tarihi, bitiş tarihi ve yenileme şartı belirsiz olan sözleşme, komisyon gününde aleyhine yorumlanır.

Bir ayrıntı daha: internetten indirilen eski tarihli şablonların çoğu 2018 metnine göre hazırlanmış. Şablonun tarihini kontrol etmeden imza toplama.

Mülk Sahibini İkna Eden 4 Gerçek Argüman

"Bana güvenin" cümlesi argüman değil. Mülk sahibinin diliyle konuşan dört gerekçe şöyle kurulur.

1 — Fiyat bütünlüğü
Altı ilan, üç fiyat hikâyesini anlat. Aynı evin farklı fiyatlarla dolaşması, alıcının gözünde pazarlık payını büyütür; tek ilan fiyatı korur.

2 — Pazarlama yatırımı
Profesyonel çekim, video, hedefli reklam bütçesi ancak komisyonundan emin olan danışman için rasyonel. Açık yetkide kimse başkasının satacağı eve para harcamaz.

3 — Tek muhatap, tek onay
EİDS döneminde her emlakçı için ayrı elektronik onay gerekiyor. Altı emlakçıya altı onay yönetmek mülk sahibi için angarya; tek yetki bunu tek işleme indirir.

4 — Alıcı süzgeci
Tek yetkili danışman kimin geldiğini, kimin gerçek alıcı olduğunu kayıt altında tutar. Ev sahibi evini meraklı turistlere değil, elenmiş alıcılara açar.

Bu dört maddeyi konuşurken bir de taahhüt ver: iki haftada bir yazılı gelişme raporu. Tek yetkiyi kaybettiren şey çoğu zaman satamamak değil, sessiz kalmaktır.

Sahadan bir örnek: İzmir Bornova'da bir danışman, tek yetki görüşmelerine bölgedeki son altı ayın "açık yetkili ilan - satış süresi" karşılaştırmasını götürüyor. Rakam konuşunca ikna cümleye gerek bırakmıyor; danışmanın kendi portföyünde tek yetki oranı bir yılda üçte birden dörtte üçe çıktı.

Piyasanın hacmi de bu konuşmayı kolaylaştırıyor. TÜİK'e göre Haziran 2026'da 129.979 konut satıldı; alıcı bulmak değil, doğru alıcıyı doğru fiyatla buluşturmak zorlaştı. Mülk sahibi bu ayrımı duyduğunda "herkes satsın" hevesi geriliyor.

Komisyonu Koruyan Maddeler: Sözleşmede Ne Olmalı?

Tek yetkiyi almak işin yarısı; komisyonu koruyacak şekilde yazmak diğer yarısı. Beş kalem, uyuşmazlık gününde seni masada tutar.

Hizmet bedeli açıkça yazsın. Oran mı, tutar mı, kimden alınacak — üçü de net olmalı. Bedeli boş bırakılmış sözleşme, komisyon talebini dayanaksız bırakır. Yasal tavan hâlâ satış bedelinin yüzde 4'ü artı KDV.

Süre ve bitiş sonrası düzen. Sözleşmenin bitiminde ilanların üç gün içinde yayından kaldırılması yönetmelik gereği zorunlu. Bunu sözleşmeye ve iş akışına yaz; EİDS döneminde süresi geçmiş yetkiyle yayında kalan ilan, ceza riski demek.

Gösterme belgesi disiplini. Yönetmeliğin 20. maddesinin 8. fıkrası danışmanın en güçlü kalkanı. Yetki süresi içinde düzenlenmiş taşınmaz gösterme belgesi varsa, taraflar seni devre dışı bırakıp anlaşsa bile komisyon hakkın doğar. Kalkanın çalışması için belgede alıcının imzası ve hizmet bedeli mutlaka bulunmalı.

Eş ve yakın akraba klozu. Yargıtay uygulamasında, gösterme belgesindeki kişinin eşi veya yakını alım yaparsa ve belgede bu kloz yoksa komisyon istenemiyor. Tek satırlık madde, en sık kullanılan baypas kapısını kapatır.

Kuyruk maddesi. Sözleşme bittikten sonraki belirli sürede — piyasada 6-12 ay yazılıyor — senin gösterdiğin alıcıya yapılan satışta komisyon hakkının süreceği hükmü. Bekleyip "sözleşme bitsin de öyle alayım" taktiğini boşa çıkarır.

Son bir yükümlülük: imzalanan her sözleşme en az beş yıl saklanmak zorunda ve elektronik arşiv mevzuatta açıkça meşru. Saklama ihlalinin 2026 idari para cezası 90 bin TL'yi aşıyor; klasör değil, aranabilir arşiv gerekiyor.

İmzadan Sonra: Tek Yetki Rapor İster

Sözleşme dosyaya girdiği an iş bitmiyor, asıl başlıyor. Mülk sahibi altı hafta ses duymazsa, yetkiyi uzatmamakla kalmaz; çevresine "vermeyin" diye anlatır.

İki haftalık raporun iskeleti basit: ilan görüntülenmesi, gelen arama sayısı, yapılan gösterimler, alınan geri bildirim ve varsa fiyat önerisi. Beş satır, beş dakika.

Rapor bir de yenileme görüşmesinin zeminini döşer. Süre bitimine iki hafta kala elinde altı raporluk bir dosya varsa, "uzatalım mı" sorusunu sen sormazsın; mülk sahibi sorar. Dosya yoksa aynı görüşme sıfırdan ikna turuna döner.

Bir uyarı daha: gösterme belgelerini sözleşme dosyasından ayrı tutma. Komisyon uyuşmazlığı çıktığında iki belge birbirini doğrulayarak çalışır; biri eksikse diğeri tek başına zayıf kalır.

Zor olan bunu on beş portföyde, gösterme belgeleri ve yetki bitiş tarihleriyle birlikte aksatmadan yürütmek. EmlakCRMx bu yükü sistemleştirir: her portföyün yetki süresi, gösterme belgesi kayıtları ve temas geçmişi tek kartta durur. Süre dolmadan uyarı gelir, rapor verisi hazır çıkar.

Tek yetki, kâğıda atılan imzayla değil, o imzadan sonra kurulan düzenle para eder.

Sık Sorulan Sorular

Tek yetki sözleşmesi en fazla kaç ay yapılabilir?

Üst sınır yok. "En fazla üç ay" bilgisi yönetmeliğin 2018 metninden kalma; 14 Ekim 2020 değişikliğiyle süre sınırı kaldırıldı. Bugün geçerli kural, sözleşmede sürenin açıkça yazılması. Piyasada konutta 3-6 ay, özellikli taşınmazlarda daha uzun süreler yaygın. Süreyi taşınmazın satış zorluğuna ve pazarlama planına göre belirle.

Mülk sahibi tek yetki verdiği evi kendisi satarsa komisyon öder mi?

Sözleşmenin kurgusuna bağlı. Yetki süresi içinde düzenlenmiş gösterme belgesindeki alıcıya satış yapılırsa, devre dışı bırakılmış olsan bile komisyon hakkın yönetmelik gereği korunur. Belgede alıcı imzası, hizmet bedeli ve eş-akraba klozu varsa koruman tamdır. Tanımadığın, hiç göstermediğin bir alıcıya satış içinse sözleşmene koyacağın cezai şart hükümleri devreye girer.

Tek yetki bitince ilanları hemen kaldırmak zorunda mıyım?

Evet. Yönetmelik, yetkinin sona ermesinden veya taşınmazın satılmasından itibaren üç gün içinde ilanların yayından kaldırılmasını istiyor. EİDS düzeninde bu artık teknik bir zorunluluk da: onayı düşen ilan yetkisiz yayına dönüşüyor. Yetki bitiş tarihlerini sistemden takip etmek, hem ceza hem itibar riskini sıfırlar.