Kaparo kelimesi İtalyanca "caparra" kökünden geliyor; teminat, güvence anlamı taşıyor. Türk Borçlar Kanunu'nda "pey akçesi" adıyla tanımlanıyor. Pratikte her iki terim de kullanılıyor ama kaparo çok daha yaygın. Türkiye emlak piyasasında kaparo, ön protokol ya da satış vaadi sözleşmesi imzalanırken ödeniyor. Miktar genellikle satış bedelinin yüzde 1-3'ü olarak belirleniyor. Yasal bir sınır yok; tamamen taraflara bırakılmış. Cayma senaryoları şöyle işliyor: Alıcı caydığında ödediği kaparo satıcıda kalıyor. Satıcı caydığında ise alıcıya kaparonun iki katını ödemekle yükümlü — Türk Borçlar Kanunu Madde 177 gereği. Yaygın yanlış anlaşılma: Kaparo ödendikten sonra tapu kesinleşmiş gibi davranmak hatalı. Kaparo yalnızca tarafların karşılıklı niyetini teyit eder. Tapuya gitmeden önce finansman onayı, tapu kütük temizliği ve her iki tarafın hazırlığı tamamlanmalı. Emlak danışmanı için kritik nokta: Sözlü anlaşma değil, yazılı kaparo sözleşmesi. Tarih, miktar, iade koşulları ve teslim tarihi kayıt altında olmalı.
Kaparo
İng: deposit
Güncelleme: 21 May 2026
Kaparo, gayrimenkul alım-satımında alıcının satış niyetini teyit etmek için satıcıya peşin ödediği; satış gerçekleşmezse iade koşulları sözleşmeyle belirlenen güvence bedelidir.
Detaylı Açıklama
Örnek Kullanım
- 💡 İstanbul'da 5 milyon TL satış fiyatlı dairede alıcı yüzde 2 kaparo ödedi: 100.000 TL. Alıcı 10 gün sonra vazgeçti. Kaparo satıcıda kaldı. Satıcı taşınma planlarını sürdürdü.
- 💡 Ankara'da satıcı kaparo aldıktan sonra daha yüksek teklife razı geldi ve alıcıya sözleşmeyi feshetmek istedi. Türk Borçlar Kanunu gereği alıcıya kaparonun iki katı — toplam 120.000 TL — ödedi.
- 💡 İzmir'de alıcı bankaya nakit kaparo ödedi, elden. Sözleşme imzalanmadı. Taraflar iade koşulunda anlaşmazlığa düştü. Yazılı belge olmadığı için hukuki süreç karmaşıklaştı.
Kapora mı, Kaparo mu? Kelimenin Kullanımı Zaman İçinde Değişti
Gayrimenkul sektöründe yıllardır “kaparo” kelimesi çok yaygın şekilde kullanıldı. Bugün bile birçok kişi hâlâ “kaparo” demeye devam ediyor. Bunun nedeni, kelimenin eski kullanım alışkanlığının toplumda uzun süre yer etmiş olması.
Ancak Türk Dil Kurumu’nun (TDK) güncel yazım kılavuzunda doğru kullanım “kapora” olarak geçiyor. Yani resmi ve güncel kullanım artık “kapora” kabul ediliyor.
Bu yüzden internette, eski sözleşmelerde veya emlak sektöründeki günlük konuşmalarda “kaparo” ifadesine hâlâ sıkça rastlanabiliyor. Eskiden yaygın ve doğru kabul edilen kullanım zaman içinde değiştiği için iki farklı kullanımın birlikte görülmesi kafa karışıklığı yaratabiliyor.
Kısacası:
Eski ve halk arasındaki yaygın kullanım: Kaparo
TDK’nin güncel ve resmi kullanımı: Kapora
Özellikle resmi belgelerde, sözleşmelerde ve profesyonel içeriklerde “kapora” yazılması öneriliyor.
Kapora, Gayrimenkul Sürecinde Neden Önemli?
Kapora, Türkiye’de gayrimenkul alımlarında alıcı ile satıcı arasındaki en kritik “el sıkışma” adımıdır. Ancak sektörde hâlâ yazısız ve belirsiz koşullarla kapora işlemleri yapılabiliyor. Sonuç ise çoğu zaman iade anlaşmazlıkları ve hukuki süreçler oluyor.
İyi hazırlanmış bir kapora sözleşmesi hem alıcıyı hem satıcıyı korur.
Kapora Nasıl Çalışır?
Tipik süreçte alıcı ve satıcı fiyat konusunda anlaşır. Tapu işlemleri öncesinde niyeti teyit etmek amacıyla alıcı belirli bir ödeme yapar. Bu ödemenin karşılığında satıcı da mülkü başka bir alıcıya göstermemeyi veya satmamayı taahhüt eder.
Ancak birçok işlem hâlâ sadece sözlü anlaşmayla ilerliyor. Yazılı sözleşme yapılmadığında; ödeme tarihi, iade şartları ve cayma koşulları belirsiz kalabiliyor.
Türk Borçlar Kanunu Madde 177 taraflara belirli korumalar sağlasa da, yazılı belge olmadan hakların ispatı zorlaşabiliyor.
Cayma Durumunda Ne Olur?
Alıcı cayarsa: Verilen kapora satıcıda kalabilir.
Satıcı cayarsa: Alıcıya kaporanın iki katını ödeme yükümlülüğü doğabilir.
Ancak bu şartlar sözleşmede farklı şekilde düzenlenebilir. Bu nedenle tüm maddelerin dikkatlice okunması büyük önem taşır.
Sözleşmede Mutlaka Olması Gereken Maddeler
Kapora tutarı — net TL miktarı
Ödeme tarihi ve yöntemi — nakit / havale bilgisi
Cayma şartları — tarafların yükümlülükleri
Kalan ödeme planı — tarih ve yöntem
Tapu devir tarihi — planlanan teslim günü
Bu maddeler açık şekilde yazıldığında hem alıcı hem satıcı daha güvenli bir süreç yürütür.
Danışman İçin Kapora Sürecinin Önemi
Emlak danışmanının rolü yalnızca satış değil; aynı zamanda sürecin doğru belgelerle ilerlemesini sağlamaktır. Düzenli hazırlanan kapora sözleşmeleri, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
EmlakCRMx’de müşteri kayıtlarına sözleşme tarihleri ve kapora bilgileri eklenebilir. Tapu tarihi yaklaşınca sistem otomatik hatırlatma oluşturur ve belge sürecinin takibini kolaylaştırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kaparo iade edilir mi?
Satıcı caydığında evet — alıcıya kaparonun iki katı iade edilmesi gerekiyor. Alıcı caydığında ise kaparo satıcıda kalıyor. İade koşulları sözleşmede farklı belirlenebilir; bu nedenle imzalamadan önce koşulları dikkatle okumak şart.
Kaparo ne kadar olmalı?
Türkiye'de yasal bir sınır yok. Piyasa alışkanlığı satış bedelinin yüzde 1-3'ü. Çok düşük kaparo satıcıyı güvensiz hissettirir; çok yüksek kaparo alıcı için nakit yük oluşturur. Tarafların anlaşacağı bir miktar belirlemek esas.
Kaparo sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı?
Zorunlu değil ama noter onaylı satış vaadi sözleşmesi çok daha güçlü hukuki güvence sağlıyor. Elden yapılan yazılı anlaşma da geçerli ancak ispat zorluğu riski taşıyor.
Kaparo takibini EmlakCRMx ile yapın
Portföy, müşteri ve piyasa verilerini tek platformda yönetin.
