Kira Getirisi

Kira getirisi, bir taşınmazın yıllık kira gelirinin mülkün piyasa değerine oranlanmasıyla bulunan ve gayrimenkul yatırımının verimliliğini ölçen finansal göstergedir.

Bir yatırımcı sana "bu daire iyi yatırım mı?" diye soruyor. Fiyata bakıyorsun, konumuna bakıyorsun — ama sayıya dökmeden cevap vermek zor. Kira getirisi tam bu soruyu rakamla yanıtlayan araçtır.

Kira Getirisi Nedir?

Kira getirisi, mülkün yıllık kira gelirinin piyasa değerine oranıdır ve yüzde olarak ifade edilir. Rakam ne kadar yüksekse mülk o kadar hızlı kendini amorti ediyor demektir.

Bir daire aldın: 5.000.000 TL. Aylık kirası 22.000 TL, yani yıllık 264.000 TL. Brüt kira getirisi hesabı:

Brüt Kira Getirisi (%) = (Yıllık Kira Geliri ÷ Mülk Değeri) × 100
264.000 ÷ 5.000.000 × 100 = %5,28

Bu rakamla aynı bölgedeki başka daireleri, farklı şehirleri veya diğer yatırım araçlarını kıyaslayabilirsin.

Kira Getirisi Ne İşe Yarar?

Kira getirisi üç ayrı bağlamda kullanılır. Birincisi yatırım kararında: iki mülk arasında hangisinin daha verimli olduğunu gösterir. Aynı bölgede 5 milyon TL'ye %4,8 getiri ile 4,5 milyon TL'ye %5,5 getiri yan yana konulunca karar kolaylaşır.

İkincisi fiyat müzakeresinde. Satıcı fiyatını düşürmek istemiyorsa getiri oranının rakiplerine göre düştüğünü rakamla göstermek güçlü bir argüman. Üçüncüsü portföy sağlığı takibinde — mülkleri yıllık bazda karşılaştırmak hangi varlığı tutup hangisini çıkarman gerektiğini gösteriyor.

Yaygın bir yanılgı: yüksek kira = yüksek getiri. Mülk değeri daha hızlı artıyorsa getiri oranı düşüyor. İstanbul'da son üç yılda birçok mülkün kirası iki katlandı ama değeri üç katlandı; getiri aslında geriledi. Bu yüzden kira rakamına değil, kira/değer oranına bakman gerekiyor.

Brüt ve Net Kira Getirisi: İki Hesap Neden Farklı?

Brüt kira getirisi giderleri saymaz — sadece kira ve fiyat. Hızlı karşılaştırma için kullanılır.

Net kira getirisi ise gerçek kazancı ölçer:

Net Getiri (%) = ((Yıllık Kira – Yıllık Giderler) ÷ Mülk Değeri) × 100

Örnek gider kalemleri:
Aidat: 18.000 TL
Emlak vergisi: 4.000 TL
Sigorta: 3.000 TL
Boşluk kaybı: 22.000 TL (1 ay)
─────────────────────────
Toplam gider: 47.000 TL

Net gelir: 264.000 – 47.000 = 217.000 TL
Net getiri: 217.000 ÷ 5.000.000 × 100 = %4,34

Brüt ile net arasındaki fark genellikle 0,8-1,5 puan. Sadece brüt rakama bakarak karar vermek yanıltıcı olabiliyor.

Emlakçı İçin Kira Getirisi Neden Önemli?

Yatırım amaçlı portföy tutan danışman için kira getirisi tek cümlelik cevap sunar: "Bu daire yüzde kaç getiriyor?"

Müşteri sormadan danışman hesabı hazır sunuyorsa güven anında yükseliyor. Saha pratiği şunu gösteriyor: getiri hesabını yapan danışman ikinci görüşmede çok daha az "düşünelim" yanıtı alıyor.

2026 itibarıyla İstanbul'da brüt yüzde 3,5-5, Denizli, Trabzon ve Giresun gibi şehirlerde yüzde 6-8 arasında ortalama getiri var. Yüksek kira artan mülk fiyatlarına yetişemediği dönemlerde büyükşehir getirileri baskılanıyor. Yatırımcının bütçesi İstanbul'a uymadığında alternatif şehirlere getiri karşılaştırması sunmak somut değer katıyor. Ekspertiz değeri ile piyasa fiyatının örtüşüp örtüşmediğini kontrol etmek de hesabın güvenilirliği için ilk adım.

Kira getirisi ayrıca fiyat müzakeresi sırasında da devreye giriyor. Satıcı fiyatını kırmak istemiyorsa kira getirisinin rakamsal olarak düştüğünü göstermek somut bir argümana dönüşüyor. Yatırım hesaplarını müşteri kaydında tutmak için EmlakCRMx müşteri notları ve portföy etiketlemesiyle bu kıyaslama tablosunu kayıt altına almana izin veriyor.

Sık Sorulan Sorular

Kira getirisi ne kadar olmalı?

Türkiye'de yatırımcılar için genel kabul brüt yüzde 4-6 bandı. Büyükşehirlerde yüzde 3,5'ın altı düşük, yüzde 5'in üstü iyi kabul edilir. Net getiri her zaman brütten 0,5-1,5 puan düşük çıkar. Ticari mülklerde konut getirisinin üstüne çıkmak daha olası — yüzde 6-9 bandı yaygın; ama boşluk riski ve bakım giderleri de daha ağır. Aynı rakamı farklı yatırım araçlarıyla da kıyaslamayı unutma: 2026'da devlet tahvili faizini geçen bir kira getirisi bulmak büyükşehirlerde giderek zorlaşıyor.

Brüt ve net kira getirisi farkı nedir?

Brüt kira getirisi giderler düşülmeden, yalnızca yıllık kira ve mülk değeriyle hesaplanır. Net kira getirisi; aidat, emlak vergisi, sigorta, bakım ve boşluk kaybı gibi giderler düşüldükten sonra bulunan gerçek kazanç oranıdır. Profesyonel yatırımcılar net getiriyi kullanır; portal karşılaştırmalarında ise brüt getiri öne çıkar çünkü gider kalemleri standartlaşmamış. Pratik öneri: müşteriye brüt rakamı söyle, hemen altına net tahmini ekle — bu iki satır, çoğu danışmanın yaptığından fazlasını yapıyor demektir.

Kira getirisi mi yoksa amortisman süresi mi kullanılmalı?

İkisi aynı verinin iki farklı gösterimidir. Getiri yüzde X ise amortisman süresi (100 ÷ X) yıldır. Yüzde 5 getiri = 20 yıl amortisman. Karşılaştırmada getiri yüzdesi daha kolay okunur; ancak yatırımcı müşteriyle konuşurken amortisman yılı genellikle daha sezgisel algılanır — "20 yılda para geri döner" cümlesi yüzde 5 getirisinden daha hızlı yerleşiyor zihinlere.