Alanya'da İptal Edilen Tapu Randevusu

Nisan 2026, Alanya. Bir danışman ilk yabancı satışını kapatmak üzere: Rus alıcı daireyi beğendi, fiyatta anlaşıldı, tapu randevusu alındı.

Randevu sabahı işlem duruyor. Değerleme raporu eski tarihli çıkıyor, alıcının vergi numarası yok, pasaport çevirisi noter onaysız. Üç eksik, üç hafta gecikme demek.

Alıcı o üç haftada Antalya'daki başka bir dairenin tapusunu alıyor. Danışmanın kaybı yalnızca komisyon değil; o alıcının çevresinden gelecek üç potansiyel müşteri de gidiyor.

Pazar küçülürken bu hatalar pahalılaştı. TÜİK verisine göre 2026'nın Ocak-Mayıs döneminde yabancılara 7.068 konut satıldı; geçen yıla göre yüzde 15,1 düşüş var.

Ama aynı dönemde işlem başına harcanan tutar yükseldi. Daha az ama daha büyük işlem yapan bir pazarda, süreci ezbere bilen danışman prim yapıyor; el yordamıyla ilerleyen ise randevu iptalleriyle anılıyor.

Üstelik bu uzmanlığın rakibi az. Türkiye'deki 150.000 danışmanın çok küçük bir bölümü yabancı işlem sürecini uçtan uca biliyor; öğrenen, kendi bölgesinde otomatik olarak "yabancı işini bilen ofis" unvanını alıyor.

Kim Alabilir, Nerede Alamaz?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi Tapu Kanunu'nun 35. maddesine dayanıyor. Hangi ülke vatandaşlarının edinebileceğini Cumhurbaşkanlığı belirliyor; bazı ülke vatandaşları için edinim kapalı ya da izne bağlı.

Eski karşılıklılık şartı 2012'de kaldırıldı; yani "bizim vatandaş orada alabiliyorsa onlar da burada alır" ezberi artık geçerli değil. Sistem ülke bazlı izin listesiyle çalışıyor ve liste güncellenebiliyor.

İlk refleksin şu olmalı: Alıcının uyruğunu öğrenir öğrenmez, o uyruğun edinim durumunu tapu müdürlüğünden teyit et. "Herhalde alabilir" cümlesi bu işte en pahalı varsayım.

Tüzel kişileri de ayır: Yabancı bir şirketin taşınmaz edinmesi, gerçek kişiden farklı ve daha dar kurallara bağlı. Alıcı "şirket üzerine alacağım" diyorsa süreci mutlaka bu alanda çalışan bir hukukçuyla yürüt.

Uyruk uygunsa üç sınır daha devreye giriyor:

KısıtKuralNasıl kontrol edilirAskeri yasak ve güvenlik bölgesiEdinim tamamen yasakTapu müdürlüğü sorgusuİlçe sınırıİlçedeki özel mülkiyet alanının %10'u aşılamazTapu müdürlüğü kaydıKişi sınırıÜlke genelinde kişi başı en fazla 30 hektarTapu kayıt sorgusu

Askeri bölge sorgusu, yabancı işlemlerinin standart tapudan daha uzun sürmesinin ana nedeni. Bölgesine göre işlem birkaç güne de uzayabilir, istisnai durumlarda haftalara da.

Danışman için pratik sonuç şu: Yabancı alıcıya hiçbir taşınmazı "yarın tapusunu alırsın" diye pazarlama. Süreyi baştan dürüst kur; güven, teslim edilen takvimle inşa edilir.

Kısıt kontrolünü portföye alırken yap, alıcı bulunca değil. Yabancıya satılamayacak konumdaki taşınmazı yabancıya pazarlamak, iki tarafın da haftalarını çöpe atar.

Yabancıya Satış İçin Hangi Belgeler Gerekli? 6 Evrak

Yabancı satışında işlemi düşüren şey genelde büyük bir engel değil, küçük bir evrak eksiği. Zinciri baştan kur.

1 — Vergi kimlik numarası. Alıcı pasaportuyla vergi dairesinden ya da dijital kanaldan alıyor. Beş dakikalık iş ama unutulursa randevu iptal ettirir.

2 — Pasaport ve noter onaylı çevirisi. Çeviri yeminli tercümana yaptırılır, noter onayı eklenir. Fotokopiyle tapuya gidilmez.

3 — SPK lisanslı değerleme raporu. Yabancıya satışta zorunlu. Raporu lisanslı kuruluş hazırlar; işlem bedelinin gerçekçi beyan edilmesini sağlar.

Zincirin ikinci yarısı işlem gününe bakar:

4 — DASK poliçesi. Konutta zorunlu deprem sigortası olmadan devir yapılmaz.

5 — Yeminli tercüman. Alıcı Türkçe bilmiyorsa tapu işleminde yeminli tercüman bulunması şart. Randevudan önce ayarla, tapuda tercüman aramak kabusa döner.

6 — Harç ve döner sermaye ödemeleri. Tapu harcı ve döner sermaye bedeli randevu öncesi yatırılır; dekontlar dosyaya girer.

Belgelerin tarihine de bak. Değerleme raporunun güncel olması gerekiyor; aylar önce alınmış raporla randevuya gitmek, Alanya örneğindeki gibi işlemi erteletir.

Bu altı belgeyi tek bir kontrol listesine bağla. Her yabancı işlemde aynı listeyi işaretle; profesyonellik, heyecanlı günlerde bile unutmayan sistemdir.

Vatandaşlık Satışı Ayrı Bir Lig

2026 itibarıyla yabancı, en az 400.000 ABD doları değerinde taşınmaz alıp üç yıl satmama taahhüdü verirse istisnai vatandaşlık başvurusu yapabiliyor. Bu segment, sahildeki standart satıştan farklı kurallarla oynanıyor.

Bedelin ispatı sıkı: Ödeme banka kanalıyla yapılır ve döviz alım belgesi düzenlenir. Değerleme raporu ile beyan edilen bedelin uyumu aranır; tapuya üç yıl satılamaz şerhi işlenir.

Süreç tapuyla bitmiyor. Uygunluk belgesi, ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu ayrı kurumlarda ilerliyor; toplam takvim aylarla ölçülüyor.

Kapsamı da doğru anlat: Başvuru genelde alıcının eşini ve 18 yaş altı çocuklarını da içeriyor. Yani masadaki karar tek kişilik bir yatırım değil, bir aile planı; sunumunu buna göre kur.

Danışman için kritik sınır şurada: Sen taşınmaz sürecinin uzmanısın, vatandaşlık kararının değil. "Vatandaşlık garanti" cümlesi kurma; başvuruyu değerlendiren makam sen değilsin.

Doğru kurgu, alıcıyı bu alanda çalışan bir avukat ve yeminli müşavirle eşleştirip taşınmaz tarafını kusursuz yönetmek. Uzmanlık sınırını bilen danışman, yabancı yatırımcı gözünde güven kazanır; her şeye "hallederiz" diyen ise ilk aksamada suçlu ilan edilir.

Kuralların sabit kalacağını da varsayma. Sektörde eşiğin yükseltilmesi ve programın daraltılması 2026 boyunca tartışıldı; bu segmentte çalışıyorsan mevzuat haberlerini haftalık takip etmek işinin parçası. Alıcıya her zaman başvuru günündeki geçerli kuralı anlat.

Bir de pazarlık gerçeği: Vatandaşlık alıcısı fiyattan çok takvime ve belgeye duyarlı. Süreci netleştiren danışman, fiyat tartışmasını büyük ölçüde kazanmış olur.

Yabancı Müşteri Operasyonu: 5 Kural

Mevzuat tarafı tamam; şimdi işin görünmeyen yüzü. Yabancı müşteriyle çalışmak, evrak bilgisi kadar operasyon disiplini ister. Beş kural bu disiplini kuruyor:

Kural 1 — Yazılı iletişim standardı. Görüşmeleri tek kanalda topla ve her kararı yazılı özetle. Dil bariyerinde "öyle anlamamıştım" krizini yazı çözer.

Kural 2 — Uzaktan gösterim düzeni. Alıcının çoğu ilk elemeyi yurt dışından yapıyor. Video tur, canlı gezdirme ve bölge tanıtımını standart hizmet haline getir; saat farkını randevu planına baştan işle.

Kural 3 — Masraf tablosunu baştan ver. Harç, değerleme, çeviri, tercüman, DASK ve komisyonu tek sayfada göster. Sürpriz masraf, yabancı alıcının en hızlı güven kaybettiği an; şeffaf tablo ise ülkeler arası güven açığını kapatan en ucuz araç.

Kural 4 — Şerh takvimini kaydet. Vatandaşlık alıcısının üç yıllık satmama süresi bir gün doluyor. O tarihi kayda al; süre bitiminde arayan ilk danışman, ikinci işlemin komisyonunu konuşur.

Bu kuralın matematiği güzel: 2023'te vatandaşlık için satılan on binlerce konutun şerhi 2026'da dolmaya başladı. Satın alma dosyası sende olan her yabancı müşteri, üç yıl sonra sıfır maliyetli bir satış lead'i olarak geri dönüyor.

Kural 5 — Uyruk bazlı referans ağı kur. Memnun kalan Rus alıcı, çevresindeki diğer Rus alıcıların kapısıdır. Mayıs 2026'da en çok alım yapan uyruklar sırasıyla Rusya (268), İran (125) ve Ukrayna (88) oldu; her memnun müşteri kendi pazarının elçisi.

Ödeme konuşmasını da kurala bağla: Bedeli her zaman banka kanalıyla, alıcının kendi hesabından iste. Elden ödeme teklifi hem vatandaşlık dosyasını zayıflatır hem seni ispatsız bırakır; kur riskini de sözleşmede hangi kurun esas alınacağını yazarak yönet.

Bu beş kuralın ortak altyapısı kayıt. EmlakCRMx müşteri kartında çok dilli notlar, belge arşivi ve tarihli hatırlatmalar tutuyor; üç yıl sonraki şerh bitimini bugünden takvime yazabiliyorsun. Yabancı müşteri portföyü, hafızayla değil sistemle büyüyen bir varlık.

Sık Sorulan Sorular

Hangi ülke vatandaşları Türkiye'de konut alamaz?

Edinim hakkı ülke bazında belirleniyor; bazı ülke vatandaşları için tamamen kapalı, bazıları için izne veya koşula bağlı. Liste zamanla güncellenebildiği için ezbere konuşma; alıcının uyruğunu öğrenir öğrenmez tapu müdürlüğünden güncel durumu teyit et. Ayrıca uyruğu uygun olsa bile askeri yasak bölge ve alan sınırları her işlemde ayrıca kontrol edilir.

Değerleme raporu neden zorunlu ve kim hazırlar?

Raporu SPK lisanslı değerleme kuruluşları hazırlar ve yabancıya satışta işlem bedelinin gerçekçi beyanını güvence altına alır. Vatandaşlık başvurularında rapor değeri, döviz alım belgesi ve resmi satış bedeli arasındaki tutarlılık ayrıca denetlenir. Raporun güncel tarihli olmasına dikkat et; eski raporla randevuya gitmek işlemi erteletir.

400 bin dolarlık sınır nasıl hesaplanıyor?

Tek bir taşınmazla da birden fazla taşınmazın toplamıyla da sağlanabilir. Hesapta resmi satış bedeli, değerleme raporu değeri ve bankadan yapılan ödemenin döviz karşılığı birlikte değerlendirilir; ödeme banka kanalıyla belgelenir. Kur oynaklığında güvenli marj bırakmak, sınırda dolaşan işlemlerde başvurunun reddini önler.