TÜİK, 4 Mayıs 2026'da Nisan ayı enflasyon verilerini açıkladı. Tüketici Fiyat Endeksi'nin 12 aylık ortalaması %32,43 olarak kesinleşti. Mayıs ayında sözleşmesi yenilenen tüm konut ve işyeri kiraları için yasal tavan zam oranı bu rakam.
Ankara'da bir kiracı geçen hafta danışmanını aradı: "Ev sahibim sözleşme yenilemede %65 zam istiyor, yasal mı?" Danışman duraksadı, hızla kontrol etti. Yasal değildi. Bilmek, birkaç saniye aldı.
%32,43: Bu Oran Ne Anlama Geliyor?
Mayıs 2026 kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği hesaplanan TÜFE 12 aylık ortalamasından geliyor. Bu oran; mal sahibinin tek taraflı olarak talep edebileceği yasal üst sınır.
Rakam yüksek görünebilir — ama bağlamı önemli. Ocak 2025'te bu oran %65'in üzerindeydi. 16 ay boyunca sürekli geriledi. Nisan 2026'daki 12 aylık ortalama %32,82'den, Mayıs'ta %32,43'e indi. Düşüş trendi devam ediyor.
Nisan 2026 yıllık TÜFE ise %32,37. Yani 12 aylık ortalama ile yıllık oran neredeyse örtüşüyor — bu, enflasyonun görece istikrar kazandığının sinyali.
Hem konut hem işyeri kiraları için geçerli bu oran, 1 Temmuz 2024'te %25 tavanının kalkmasından bu yana Borçlar Kanunu'ndaki standart TÜFE kuralına dönüldü. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa da yasal sınır aşılamaz.
Hesaplama Nasıl Yapılır?
Formül basit: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + 32,43 ÷ 100)
Somut örnekler:
10.000 TL kira → 10.000 × 1,3243 = 13.243 TL
20.000 TL kira → 20.000 × 1,3243 = 26.486 TL
35.000 TL kira → 35.000 × 1,3243 = 46.350,50 TL
Dikkat edilmesi gereken bir nokta var: oran, sözleşmenin yenilendiği ayda değil, bir önceki ayın TÜFE verisiyle belirleniyor. Mayıs'ta yenilenen sözleşmeler için Nisan 2026 verisi — yani %32,43 — geçerli.
Sözleşmede artış oranı yazılıysa ve bu oran %32,43'ün altındaysa, sözleşmedeki oran uygulanır. Üstündeyse geçersiz; yasal oran devreye girer.
Artışı kira döneminin başında uygulamak zorunlu değil. Mal sahibi daha düşük bir oranla anlaşabilir. Sıfır zamla devam da mümkün — ama sözleşme yenilenmezse kira otomatik bir yıl uzar ve yasal oran o tarihe göre hesaplanır.
Hangi Sözleşmeler Etkilenir?
Mayıs 2026'da sözleşmesi yenilenen tüm kiracılar bu orandan etkileniyor. "Yenileme" derken kira döneminin bitmesi ve otomatik uzaması da dahil — imza gerekmez.
Konut ve işyeri kiraları için kural aynı. Bu 2020'den itibaren böyle; iş yeri sahipleri artık ayrı bir oran arıyor ama yasal düzenleme ikisini eşitledi.
Önemli istisna: Sözleşme başlangıcından itibaren 5 kira yılı geçmişse kira tespit davası gündeme gelebilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE sınırına bağlı kalmadan emsal kira bedeline göre yeni kira belirleyebilir. 2026'da kira tespit davaları artıyor; büyükşehirlerde ilk derece mahkemesinde ortalama 6-18 ay sürüyor.
Sözleşme 5 yılı doldurmamışsa, mal sahibinin %32,43 tavanını aşan talebi hukuken geçersiz. Kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değil.
Yasal Sınır Aşılırsa Ne Olur?
Türkiye'de "fahiş kira artışı" olarak tanımlanan bu durum için başvuru yolu netleşti. Kiracı, TÜFE üzerindeki talebi reddeder ve yasal oran üzerinden ödemeye devam edebilir.
Anlaşmazlık çıkarsa süreç şöyle işliyor:
Arabuluculuk: Zorunlu ön adım. Taraflar uzlaşamazsa mahkemeye gidilebilir.
Sulh Hukuk Mahkemesi: Kiracı, yasal sınırı aşan artışın iptalini talep eder. Mahkeme TÜFE oranını baz alarak kararını verir.
Tahliye tehdidi: Mal sahibi, yasal artışı kabul etmeyen kiracıya tahliye davası açamaz — kira süresi dolmamışsa.
Pratikte büyük çoğunluk uzlaşmayla çözüyor. Ama uzlaşma olmadığında kiracının hukuki zemini güçlü.
Danışmanlar için not: Müşterinin sözleşme yenileme döneminde "bu oran yasal mı?" sorusuna hazırlıklı olmak, güven inşasının en kolay yolu. Birkaç dakikalık bilgi, hem kiracı müşteriyi hem ev sahibi müşteriyi elde tutmanın en ucuz yöntemi.
Emlak Danışmanı Olarak Sözleşme Takibini Nasıl Yönetmeli?
Aktif kiralık portföyü olan bir danışman için Mayıs ayı, özellikle yoğun. Bahar aylarında sözleşme yenilemesi yüksek — ve her müşteri aynı soruyu soruyor: "Ne kadar zam gelebilir?"
Hazırlıklı olmak iki şey gerektiriyor.
Birincisi, sözleşme takvimi. Hangi müşterinin sözleşmesi ne zaman bitiyor? Manuel takip ediyorsan, bir şeyler kaçırıyorsundur. 50 kiralık portföyde yenileme tarihlerini not defterinden yönetmek mümkün değil. EmlakCRMx'in portföy modülünde her mülke yenileme tarihi girebilir, otomatik hatırlatma kurabilirsin. Sözleşme bitmeden 30 ve 15 gün önce sana bildirim gelir.
İkincisi, doğru oranla proaktif bilgilendirme. TÜİK her ay ilk hafta açıklıyor. Mayıs için 4 Mayıs'ta açıklandı: %32,43. Müşterini sen aramadan önce o seni arıyorsa bu bilgiyi zamanında iletmemişsindir.
Pratik bir çerçeve:
TÜİK açıklamasının ardından ilk 24 saat içinde aktif kiralık portföyünü gözden geçir.
Sözleşmesi 60 gün içinde yenilenecek mal sahibi müşterilere mesaj at: oran açıklandı, yeni kira rakamını hesaplayarak sun.
Kiracı müşterilere de bilgi ver: yasal tavan budur, üstü geçersiz.
Tüm bu iletişimleri portföy notlarına kaydet. İleride "ben söylemedim" tartışması olmaz.
Bu döngüyü otomatikleştirdiğinde, kira yenileme sezonu stres değil — sistemik bir süreç haline gelir.
